總部大樓項(xiàng)目前期工作總結(jié)

總部大樓項(xiàng)目前期工作總結(jié)(通用十九篇)。

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摘要：近年來，房地產(chǎn)一直都是一個被炒得火熱的話題，加劇了房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，帶動越來越多的房地產(chǎn)公司繁榮發(fā)展起來。所以在愈演愈烈的房地產(chǎn)業(yè)競爭中，加強(qiáng)自身的各種優(yōu)勢顯得更為重要。經(jīng)濟(jì)效益最大化是企業(yè)追尋的最大化理想目標(biāo)，要想有效提高房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，就必須對房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價進(jìn)行嚴(yán)格的管理和控制。在保證房地產(chǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上，抓好工程造價管理工作，盡可能的降低工程造價，從而不斷提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的長足發(fā)展。本文對影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期工程造價的因素進(jìn)行了分析并淺析了加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程造價管理的措施。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)包含多個重要的階段，所起作用對整個項(xiàng)目影響較大的有決策階段、設(shè)計階段、招投標(biāo)階段、施工階段和竣工階段等，而房地產(chǎn)的工程造價也包含了多方面的內(nèi)容：地價、設(shè)計費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)、建筑工程造價、財務(wù)費(fèi)、廣告銷售費(fèi)、工程管理費(fèi)、營業(yè)費(fèi)以及其他各項(xiàng)稅費(fèi)等。由此可見實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工程的工程造價管理控制并不是一件簡單的事情。但企業(yè)又不得不做好這些方面的工作，所以企業(yè)首先要認(rèn)清房地產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)勢，明確自身發(fā)展的優(yōu)缺點(diǎn)，制定合理的發(fā)展方案，接下來就從決策階段、設(shè)計階段、招投標(biāo)階段、施工階段和竣工階段等方面進(jìn)行解析科學(xué)合理的工程造價控制管理的相關(guān)方法。

人員因素是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的最基礎(chǔ)、最必不可少的因素。人員遍布房地產(chǎn)開發(fā)過程的各個過程中，使得管理概預(yù)算的編制成為一項(xiàng)特別復(fù)雜重要的工作，關(guān)乎著每位員工的勞動所得利益和最終的房地產(chǎn)成品價格。要做好概預(yù)算的編制工作，就要任用高素質(zhì)的編制人員。高素質(zhì)的編制人員不僅具備豐富的編制工作經(jīng)驗(yàn)，對市場時時刻刻的變動也異常靈敏，更為熟悉房地產(chǎn)業(yè)頒布的各項(xiàng)政策和條令條例，能夠制定出高質(zhì)量的概預(yù)算編制，為企業(yè)節(jié)約更多的建設(shè)成本。

如果人員因素是整個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的基礎(chǔ)因素，那設(shè)計因素就是影響概預(yù)算編制工作的基礎(chǔ)因素。因?yàn)橹挥心玫矫鞔_的工程設(shè)計圖之后，負(fù)責(zé)概預(yù)算編制的工作人員才能有安排人員工作的計劃。所以要想高度實(shí)現(xiàn)工程造價的控制與管理，首先要控制好房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計因素。如果房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計圖不科學(xué)合理，不僅影響概預(yù)算的編制工作，對整個項(xiàng)目的工程造價都會有很大的不利影響，不僅不會節(jié)約建設(shè)成本還會造成大量的資金浪費(fèi)。

較于前兩者，施工因素對整個房地產(chǎn)項(xiàng)目并沒有那么重大的影響作用，但它依然會有屬于自己的影響意義。施工也是一個復(fù)雜的過程，不論選材還是選用設(shè)備還是人員安排。施工可行性、施工工藝和施工設(shè)備都是編制概預(yù)算工作必須要考慮的因素，從而影響著工程造價。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從籌備到施工再到最后的竣工都需要通過使用資金來維持運(yùn)作，是一筆龐大的數(shù)額，企業(yè)不得不把每筆資金都落實(shí)到實(shí)處，落實(shí)到每一個人、每一件事上。可以通過設(shè)立專門的監(jiān)督機(jī)構(gòu)來促進(jìn)落實(shí)工作，這樣就不會有太多的資金使用發(fā)生偏離設(shè)想的現(xiàn)象，即使有發(fā)生偏離的傾向也會被立即改正，將因?yàn)橘Y金周轉(zhuǎn)不靈而被迫停工的可能性降到最低最小。

在投資決策階段，最重要最關(guān)鍵的工作莫過于對前期對房地產(chǎn)市場的分析，只有分析好市場狀況，預(yù)測好市場前景，才能為投資決策提供最真實(shí)可靠的依據(jù)，減少投資失誤損失巨大的現(xiàn)象發(fā)生。可以通過各種渠道搜集最新的市場消息，大量的比較同類工程項(xiàng)目的經(jīng)典案例，再加上對建筑場地的實(shí)際分析，就能做到對市場進(jìn)行最合理的評估，使投資決策工作的更安全高效。

資本的融資是為整個項(xiàng)目的資金作準(zhǔn)備，融資到位意味著資金到位。在融資過程中需要注意有嚴(yán)格有效的文件，一方資金不到位都會影響整個施工進(jìn)度。有文件保證即使出現(xiàn)資金紕漏也不至于太過加大工程的施工風(fēng)險。

在工程的設(shè)計階段，需要設(shè)計出技術(shù)與經(jīng)濟(jì)完美融合的方案，通過對技術(shù)性指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)的對比分析保證設(shè)計方案符合低成本高收益的工程預(yù)想。方案被設(shè)計出來還需要經(jīng)過嚴(yán)格程序的會審，建設(shè)單位組織相關(guān)的各方人員認(rèn)真審查總設(shè)計方案和單項(xiàng)設(shè)計方案的可行性，是否符合價值管理觀念，對某些不足之處提出合理可行的建議，減少不必要的成本開支，使設(shè)計方案更先進(jìn)、合理、經(jīng)濟(jì)。最后要想做好設(shè)計階段的造價控制，就要保證設(shè)計估算、概算、預(yù)算三方面的工作貫通，更進(jìn)一步的保證設(shè)計的合理性。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程造價主要有施工招標(biāo)和材料設(shè)備招標(biāo)兩個方面。不管是施工的.招標(biāo)還是材料設(shè)備的招標(biāo)都關(guān)系著整個開發(fā)項(xiàng)目的建筑進(jìn)度。從整體著想，在這兩方面的招標(biāo)工作上要注意紀(jì)律性，嚴(yán)格對各個參與投標(biāo)的企業(yè)進(jìn)行審查是必不可少的，還要有公平、公正、公開、誠信的招投標(biāo)理念作為支撐。在招投標(biāo)過程中需要有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼袠?biāo)文件，文件內(nèi)容涵蓋建筑施工過程中所有可能出現(xiàn)的情況及其影響因素的分析規(guī)劃，盡可能做到全面。最后要嚴(yán)格按照國家的法令條例明確各方的責(zé)任義務(wù)，做好對違約不履行責(zé)任的現(xiàn)象的明確處理辦法，達(dá)到減少處理麻煩的投資成本。

對施工階段的造價管理主要分為三個方面：

①對建設(shè)項(xiàng)目要完善監(jiān)督管理制度，落實(shí)好監(jiān)督管理部門的責(zé)任。根據(jù)監(jiān)督管理的規(guī)范條例和實(shí)施細(xì)則發(fā)揮作用，不斷完善職責(zé)，核定好施工進(jìn)度中的工程內(nèi)容、工程量、費(fèi)用支出等。

②對工程的變更現(xiàn)象進(jìn)行嚴(yán)格管理，施工單位、材料供應(yīng)商反悔拒絕履行約定的義務(wù)是施工建設(shè)中常見的現(xiàn)象，面對這種常見的情況應(yīng)具備完善的處理方法，及時提出反索賠。對于自身也要嚴(yán)格要求造價工程師審核好工程變更的造價，做到事前把關(guān)，主動履行監(jiān)控職責(zé)。

③要對施工現(xiàn)場加強(qiáng)管理，規(guī)范現(xiàn)場的簽證制度。

現(xiàn)場簽證是為了避免現(xiàn)場實(shí)際和其他特殊情況使工程出現(xiàn)變動而制定的書面確認(rèn)書，在實(shí)際操作過程中由于現(xiàn)場管理人員缺乏對現(xiàn)場簽證價款的意識，使得結(jié)算遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過預(yù)算的現(xiàn)象時有發(fā)生。因此對現(xiàn)場簽證的管理進(jìn)行加強(qiáng)是很有必要的，所以施工建設(shè)的現(xiàn)場管理人員要不斷高標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)格要求自己，不斷增強(qiáng)及時現(xiàn)場簽價款的意識，越拖延意外越多，失誤越多。從實(shí)際工作出發(fā)，抓好現(xiàn)場簽證的操作，使工作質(zhì)量得以提升，簽證價款也得到有效的控制。

竣工階段的工程造價主要指對工程量的復(fù)核工作，需要審價人員能夠熟練的把握整個工程的施工細(xì)節(jié)，熟悉工程量的計算規(guī)則，而且精通各種施工技術(shù)。這樣能夠更方便的應(yīng)對出現(xiàn)施工變更的緊急情況，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程造價管理與控制發(fā)揮自己的作用。

總而言之，房地產(chǎn)工程造價的控制和管理關(guān)系到整個項(xiàng)目的施工過程，也影響著企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。而房地產(chǎn)工程造價的控制與管理是一個動態(tài)復(fù)雜的過程，并不局限于項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)的前期階段，它涉及到多方面的內(nèi)容，因此還要特別注意對整個項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)都采用科學(xué)、系統(tǒng)的方法以做好工程造價的控制與管理，從而更多的減少項(xiàng)目支出，節(jié)約更多的建設(shè)成本，這樣不僅有利于房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)資金的良性循環(huán)，提高企業(yè)競爭力，獲得更大的利潤空間，也會為企業(yè)獲取更大的生存空間，從而實(shí)現(xiàn)自身的長遠(yuǎn)發(fā)展。

[1]汪寶權(quán).房地產(chǎn)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段工程造價控制分析[J].工程技術(shù)：引文版，（11）：73~74.

[2]薛皓丹.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工階段工程造價控制措施探究[J].工程技術(shù)：全文版，2016（11）：87.

[3]陳巍巍，鄒毅.基建項(xiàng)目前期階段工程造價控制的重要性[J].工程技術(shù)：引文版，2016（3）：83.

[4]梁麗萍.試析房地產(chǎn)工程建設(shè)策劃和設(shè)計階段的造價控制[J].城市建筑，2016（27）：179.

[5]江玉.建設(shè)項(xiàng)目前期階段的工程造價控制與管理[J].工程技術(shù)：引文版，2016（3）：53.

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早期干預(yù)工作手冊

第一章

規(guī)劃設(shè)計干預(yù)和施工施工干預(yù)

第一節(jié)規(guī)劃設(shè)計干預(yù)

本章所討論的規(guī)劃設(shè)計干預(yù)是指除各類設(shè)備系統(tǒng)外的公共區(qū)域或公益性建筑、設(shè)施的初步規(guī)劃干預(yù)。 （1）配套設(shè)施完善

對于較大的住宅小區(qū)，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)“周邊環(huán)境。娛樂健身等）、鍋爐房、垃圾站等配套設(shè)施，作為物業(yè)公司，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)。

1.社區(qū)內(nèi)這些配套設(shè)施的布局是否合理、便捷，是否有利于未來形成社區(qū)中心服務(wù)區(qū)。

2、這些配套設(shè)施是否會對居住者造成一定的干擾或影響（如噪音、氣味、衛(wèi)生等）。

3、這些配套設(shè)施是否便于物業(yè)公司管理（如環(huán)境管理、交通治安管理、垃圾清運(yùn)等）。 （二）物業(yè)的基本情況

物業(yè)的基本情況是籌備設(shè)立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、配置管理服務(wù)人員、計算費(fèi)用的基本依據(jù)物業(yè)管理制度，制定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。只有了解這些基本情況，物業(yè)公司才能有效參與前期管理。

物業(yè)的基本情況包括以下幾個方面。 1.未來社區(qū)的檔次、人口密度和數(shù)量。 2、建筑物的密度、層高和地下施工條件。 3.附屬建筑的使用功能和建筑面積。

4。當(dāng)?shù)丨h(huán)境及周邊環(huán)境，包括景觀綠地、公共設(shè)施。 5.公共建筑面積和面積。 6.小區(qū)出入口和區(qū)域內(nèi)道路。

7.供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、電梯、通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、自動消防系統(tǒng)、通信和寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、智能系統(tǒng)等公用設(shè)備，物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。 8、停車場（庫）等基本情況（3）水、電、氣供應(yīng)能力

物業(yè)公司參與水、電、氣供應(yīng)能力規(guī)劃的原因就是設(shè)計師一般只按照國家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計，而國家標(biāo)準(zhǔn)只是一個 與設(shè)計師相比，物業(yè)公司基于多年的管理經(jīng)驗(yàn)，對社區(qū)的實(shí)際能源需求和潛在的能源增長需求有更全面的了解。因此，物業(yè)公司應(yīng)在了解住宅物業(yè)基本情況的基礎(chǔ)上，詳細(xì)計算水、電、氣的實(shí)際供應(yīng)能力，以免日后遇到“瓶頸”問題。

此外，臨時供電也是物業(yè)公司要注意的問題。物業(yè)竣工交付后，在業(yè)主（租戶）入住后的很長一段時間內(nèi)，由于開發(fā)商原因（如投資資金不足），小區(qū)正規(guī)供電系統(tǒng)可能無法投入使用，導(dǎo)致社區(qū)延遲。在很長一段時間內(nèi)，供電必須依靠施工期間的臨時供電系統(tǒng)，這個周期少則1～2年，多則4～5年，甚至更長。因此，物業(yè)公司在計算供電能力時，不僅要計算正規(guī)供電的設(shè)計容量，還要計算建設(shè)用電的實(shí)際容量能否滿足長期“臨時供電”的實(shí)際需求。 ” 物業(yè)交付并投入使用后的一段時期，以確保為更長的“臨時供電”期提供安全供電和潛在增長。所有這些都應(yīng)在初步規(guī)劃中以正式文件的形式向開發(fā)商報告，以便開發(fā)商為與當(dāng)?shù)毓╇姽芾聿块T簽訂供電協(xié)議留出空間。

公共用水、用電不宜安裝過多的計量表，以免浪費(fèi)金錢和管理不便。因此，公共水電的設(shè)計應(yīng)盡可能集中。較大的社區(qū)可以采取分區(qū)集中的方式，減少安裝水表和電表的數(shù)量。 （4）物業(yè)管理室規(guī)劃

物業(yè)管理室由設(shè)計單位委托開發(fā)商進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計。物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)未來物業(yè)管理的規(guī)模和實(shí)際需要對設(shè)計進(jìn)行審核，避免未來物業(yè)管理的困難。物業(yè)管理室的規(guī)劃一般要從以下幾個方面來審視。

1、提供良好的辦公環(huán)境

（1）為方便業(yè)主，物業(yè)管理公司辦公地點(diǎn)與住宅樓的距離應(yīng)大致為相同。

(2)物業(yè)辦公室的流程模式是為了業(yè)主的方便而設(shè)計的，并在此基礎(chǔ)上對物業(yè)辦公室的布局進(jìn)行審核，看是否符合辦公室的要求過程。 （3）辦公用房的數(shù)量和面積是否充足。

(4)庫房和車間的面積是否足夠，庫房和車間盡量相鄰布置，對以后的工作和管理非常有利。

（5）仔細(xì)查看建筑平面圖，仔細(xì)研究規(guī)劃哪些地方需要改變門的位置，哪些地方需要隔斷重新開放，哪些房間好用，以及功能組合等。施工完成后，無法進(jìn)行改造。

（6）如有必要，應(yīng)考慮外部方對辦公空間、工作空間和倉庫的需求。外部雇主是指電梯維修公司、保安公司、保潔公司和綠化公司。 （7）由于該物業(yè)的寫字樓大部分布置在地下，因此要盡可能爭取良好的采光和通風(fēng)條件。 2、提供良好的休息環(huán)境

（1）員工的生活環(huán)境與辦公環(huán)境一樣，是物業(yè)管理公司環(huán)境管理的重要組成部分。物業(yè)公司對辦公環(huán)境的要求是為員工提供良好的工作條件；對生活環(huán)境的要求是為員工提供良好的休息條件。兩者的目的都是為了改善員工的身心健康，提高工作效率。 （2）員工住宿應(yīng)符合以下要求：住宿房間的數(shù)量和面積是否充足；職工食堂、文化娛樂、衛(wèi)生間、衛(wèi)生間等均納入規(guī)劃，規(guī)劃合理。既是為了滿足物業(yè)公司自身員工的住宿需求，也是為了滿足外部員工的住宿需求。

(3) 由于開發(fā)商在地下建筑內(nèi)設(shè)計員工住宿和活動室，因此應(yīng)爭取最佳的采光和通風(fēng)條件（有時開發(fā)商為了節(jié)省投資不設(shè)計天井），以確保員工的身心健康。

（4）較高檔次的住宅小區(qū)多為低層建筑，地下一層為業(yè)主私人住宅，不建地下二層，即可以由物業(yè)管理公司使用有限。因此，物業(yè)公司應(yīng)對物業(yè)管理用房、員工住宿、客廳的數(shù)量和功能進(jìn)行詳細(xì)審核，避免日后物業(yè)用房不足、功能不完善。

（5）建筑材料的選擇

優(yōu)質(zhì)的材料是打造優(yōu)質(zhì)物業(yè)的基礎(chǔ)。如何選擇建材，表面上是開發(fā)商和設(shè)計單位的責(zé)任，與物業(yè)公司無關(guān)，其實(shí)不然。 1、物業(yè)管理公司在長期的管理和使用實(shí)踐中，對各種建筑材料、各種設(shè)備設(shè)施、通用設(shè)備和材料質(zhì)量有全面的了解。

2、同樣的材料、設(shè)施和通用設(shè)備，哪個廠家或品牌的質(zhì)量好，售后服務(wù)好，物業(yè)公司可以掌握第一手信息，這是兩者都沒有的優(yōu)勢。開發(fā)商和設(shè)計單位都有。

3、為打造優(yōu)質(zhì)物業(yè)基礎(chǔ)，為全體業(yè)主切身利益，為未來物業(yè)公司與業(yè)主建立良好關(guān)系，為降低物業(yè)管理成本，物業(yè)公司有責(zé)任使用優(yōu)質(zhì)的建筑材料、設(shè)備和通用設(shè)備，以書面形式推薦給開發(fā)商，供開發(fā)商和設(shè)計單位選用。二、規(guī)劃設(shè)計干預(yù)的具體內(nèi)容 （一）社區(qū)公共建筑規(guī)劃

1、規(guī)劃有幼兒園和學(xué)校，每千人建筑面積559-850平方米.

2、幼兒園應(yīng)安排在環(huán)境安靜、交通便利的地方。兒童活動室和活動場地要有良好的朝向，保證室外有一定面積的硬地和一定數(shù)量的活動設(shè)備。

3.由于小學(xué)生或初中生活潑好動，學(xué)校應(yīng)安排在小區(qū)邊緣，選擇相對隱蔽的地方，與房屋保持一定距離，避免戶外活動的噪音打擾了居民。

4.規(guī)劃商業(yè)和服務(wù)性住宅區(qū)，建筑面積為每千人353-389平方米。

5、規(guī)劃的金融、郵電等社區(qū)建筑面積為16-22.5平方米/1000人。

6、變電站、泵房、鍋爐房、燃?xì)庹{(diào)壓站、垃圾站等附屬建筑物是否適宜使用，建筑物的位置是否合理，是否合理會打擾居民。 7.商業(yè)、服務(wù)業(yè)、金融、郵電、居委會布局相對集中，形成社區(qū)服務(wù)中心。服務(wù)中心一般應(yīng)設(shè)在小區(qū)主要出入口附近，方便居民出行，但同時也應(yīng)考慮可能產(chǎn)生的噪聲干擾、異味污染等問題。

8.居委會室和業(yè)主委員會室的功能一般分為兩類：一類是辦公用；與老年人等有關(guān)的文化活動。

9、居委會辦公用房的規(guī)劃應(yīng)當(dāng)符合政府的規(guī)定，居委會的面積及其所在的區(qū)域。空間應(yīng)根據(jù)社區(qū)人口/住戶數(shù)的大小進(jìn)行規(guī)劃。一般在2000到3000戶的時候，就應(yīng)該成立居民委員會。

10、居委會使用的房屋建筑面積按以下原則考慮：規(guī)模為小型住宅區(qū)時，不考慮單獨(dú)設(shè)置；規(guī)模為大型住宅區(qū)時，每百戶建筑面積應(yīng)設(shè)定在15平方米（含）以上。

11、業(yè)主委員會辦公用房面積可參照居委會面積（小于其面積），可與辦公樓同棟居委會，靠近物業(yè)公司辦公區(qū)，方便工作聯(lián)系。

12、居民委員會和業(yè)主委員會的辦公樓最好不要和物業(yè)管理公司在同一棟樓里。

(2) 住宅公共道路規(guī)劃 1 道路使用

(1) 應(yīng)考慮居民日常生活交通的便利性，如如步行、騎自行車、駕駛機(jī)動車等。

（2）方便清掃垃圾、投遞郵件等市政公用車輛通行。

（3）方便救護(hù)、消防、裝修、搬家等車輛通行，尤其是樓前通道，應(yīng)考慮救護(hù)、消防、裝修、搬家等車輛通行。

(4)在一些設(shè)計中，為了片面追求藝術(shù)效果，小區(qū)的非主干道（如樓前的走廊）被設(shè)計成不同的寬度，難以做到機(jī)動車通過狹窄的地方，有的彎道被設(shè)計成死角，車輛轉(zhuǎn)彎困難，如果車輛強(qiáng)行通過，勢必會壓壞路邊的綠地、花草樹木，甚至損壞道路。路牙。 2、小區(qū)道路分類

(1)一級道路是小區(qū)的主干道，是解決小區(qū)內(nèi)外連接的主干道。道路寬度應(yīng)大于9米。

（2）二級道路為小區(qū)二級道路，用于解決內(nèi)部連接，道路寬度7米以上。

（3）三級道路為小區(qū)內(nèi)支路，用于解決小區(qū)之間的聯(lián)系，道路寬度不小于4米。

（4）四級道路為樓前道路，道路寬度不小于3米，可滿足上述機(jī)動車通行要求。 3、社區(qū)道路規(guī)劃要求

（1）建筑物外墻與人行道邊緣的距離應(yīng)大于1.5米，與機(jī)動車道的距離不宜超過不到3米。

（2）末端道路長度不超過120米，末端應(yīng)有12米×2米的回程場。

（3）單車道，每150米應(yīng)有一段回程。

（4）道路兩側(cè)應(yīng)有豎齒，以保護(hù)綠地，防止下雨時綠地中的泥水和雜物流入道路。

（5）休閑區(qū)的走廊或人行道應(yīng)因地制宜，不一定都是站立的路牙，但應(yīng)考慮防止行人踩到綠地的措施。例如，過去行人較多的人行道兩側(cè)應(yīng)鋪設(shè)多孔磚，特別是在馬路的拐角處，多孔磚的鋪設(shè)面積應(yīng)更大，以防止行人貪婪靠近道路，踏上綠地。

（6）走廊兩側(cè)種植小灌木，形成“綠籬”，也可起到屏障的作用。對于景觀多樣性，“綠籬”隔離和穿孔磚可以交替使用。 4、道路路面要求

（1）高檔住宅區(qū)可采用不同顏色的石材或其他彩磚鋪路，不宜采用瀝青路面。

（2）用于鋪裝的彩磚或彩石品種規(guī)格不宜過大，否則會增加日后維修的儲存材料成本。一般控制在五種以內(nèi)，可以滿足不同的要求。要求款式的美觀效果，也可以降低日后的材料收納成本。

（3）在有機(jī)動車通過的路面上，鋪裝材料（無論是石材還是彩磚）的尺寸不宜過大，應(yīng)達(dá)到一定的厚度，以滿足荷載-承載要求，避免重型車輛在路面上行駛。的損害。

（4）路面應(yīng)采用防滑材料，避免雨雪時墜落傷及行人。 (5)鋪設(shè)的路面應(yīng)平整，無凹槽和接縫，便于清潔。 （6）鋪好的路面應(yīng)易于滲漏，避免路面積水。 （3）自行車（摩托車）棚布局規(guī)劃

在低層建筑中，地下室一般不設(shè)計為自行車存放處，自行車棚多設(shè)置在室外。在這種情況下，應(yīng)考慮以下原則。

1.集中設(shè)置有利于管理，但需要考慮合理的服務(wù)半徑和管理的經(jīng)濟(jì)合理性。

2、分散設(shè)置不宜過多，而應(yīng)相對集中，讓周邊居民感到方便。 3、因?yàn)槭堑孛娼ㄖ宰孕熊嚺锏娘L(fēng)格和風(fēng)格要與小區(qū)的建筑風(fēng)格保持一致。

4、由于自行車棚周圍一般有綠地，需要合理規(guī)劃通往自行車棚的通道方向，防止行人在進(jìn)入時走捷徑踩踏綠地離開自行車棚。 （四）娛樂健身場所規(guī)劃 1、兒童樂園規(guī)劃

在規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)考慮不同年齡段兒童的特點(diǎn)和需求。 ~12 歲）三個年齡組。

（1）幼兒需要父母或大人的指導(dǎo)，活動量小；學(xué)齡前兒童對父母有強(qiáng)烈的心理依戀，活動和能力并不大。這兩個年齡段的兒童游戲場地應(yīng)離家較近，可與老人、成人休息和活動場地相結(jié)合。 （2）學(xué)齡兒童體力和活動能力強(qiáng)，伴隨的噪音也很大，所以他們的游樂場應(yīng)遠(yuǎn)離房屋，以減少對居民的干擾。 2. 老人和成人的休息和健身場所

老人和成人的活動主要是鍛煉、聊天、打牌、下棋、遮蔭或曬太陽，所以他們的活動場地應(yīng)布置在安靜的環(huán)境中，風(fēng)景較美的地段一般可與公共綠地相結(jié)合或與幼兒、學(xué)齡前兒童游樂場相結(jié)合。

3、設(shè)施使用的功能設(shè)計

從住戶的角度出發(fā)，物業(yè)管理公司應(yīng)該盡可能全面細(xì)致地考慮各種設(shè)施的使用，比如是否安全，規(guī)范化、使用維護(hù)方便等，提出合理化建議，引起開發(fā)者和設(shè)計單位的重視。 （五）公園景觀綠化規(guī)劃

公園景觀綠地不僅可以美化公園、改善小氣候、凈化空氣、降低噪音，還可以為廣大市民營造優(yōu)美、舒適、舒適的生活環(huán)境。居民，也美化了城市。制成的。

1、結(jié)合投資規(guī)模、小區(qū)檔次、小區(qū)建筑主體風(fēng)格和小區(qū)主要文化內(nèi)涵等因素，規(guī)劃景觀形態(tài)和風(fēng)貌。

2、主景觀一般應(yīng)設(shè)置在小區(qū)主出口和公園中心，形成公園整體景觀的核心部分。小區(qū)主要出入口區(qū)域的景觀最能體現(xiàn)小區(qū)名稱的內(nèi)涵。

3 公園內(nèi)的水景不宜過多，小社區(qū)就一個；中型社區(qū) 1 至 2 個；較大的社區(qū)為 2 到 3，但也應(yīng)盡可能取下限。這樣的考慮，不僅節(jié)約了水資源和電力，還降低了物業(yè)管理成本。 4、由于木棧道使用壽命短，維護(hù)成本高，一般1~2年內(nèi)自然損壞，景觀中的木棧道不宜使用或少用。

5、園區(qū)內(nèi)不宜做太多“地形”，重點(diǎn)地方可少量施工。 6、人工上山或高地不宜過高，坡度盡量平緩，便于蓄水。此外，人造土丘或高地不能放置在離居住者窗戶太近的地方。

7. 盡可能少建樹池或不建樹池。即使建起來，高度也不能超過50厘米，內(nèi)徑不能小于1.5米（方形樹池比圓形樹池美觀大方）。之所以這樣規(guī)定，是因?yàn)闃淠镜母翟跇涑叵拢欣跇涞纳L，而且樹長大后，樹根不會裂開樹池。 （六）綠地構(gòu)成及綠化標(biāo)準(zhǔn) 1、綠地構(gòu)成

（1）公共綠地是指居民供公共使用的綠地，如居民區(qū)小公園、綠地

（2）公共建設(shè)專用綠地是指本區(qū)幼兒園、學(xué)校、商業(yè)服務(wù)中心等綠地。

(3)庭院綠地是指房屋周圍的綠地，包括房屋的小院落。 (4)道路綠地是指同一區(qū)域內(nèi)各條道路的行道樹和綠地。 2、居住區(qū)綠地標(biāo)準(zhǔn)

以“居民平均占用綠地面積”和“居住用地綠化覆蓋率”兩個指標(biāo)衡量。原建設(shè)部制定的指標(biāo)是每人2-4平方米。由于每個地區(qū)的具體情況不同，也應(yīng)遵守當(dāng)?shù)卣囊?guī)定。 3、綠地率

綠地率是指居住區(qū)各類綠地之和與居住區(qū)（不包括屋頂人工綠地和陽光露臺）之比。通常新建住宅區(qū)綠地率不低于30%，老住宅區(qū)綠地率不低于25%。 4、綠化率

綠化率是指建設(shè)用地范圍內(nèi)所有綠化植物的水平投影面積之和與建設(shè)用地面積之比（%）。綠化率一般高于綠化率。 5、綠地的規(guī)劃與功能

(1)遵循集中與分散、集中與概括、點(diǎn)、線、面相結(jié)合的原則，形成完整統(tǒng)一的住宅綠地系統(tǒng)與城市綠地系統(tǒng)相協(xié)調(diào)。 （二）充分利用原有的自然資源和自然條件。 (3)廠區(qū)配置和種植力求投資少、管理方便、效益好。 （4）公園內(nèi)一小塊公共綠地主要供居民（尤其是老人和兒童）使用。綠地主要用于觀賞。一些游戲和娛樂設(shè)施也可以靈活設(shè)置，用于休息和活動。

（5）房屋和庭院旁綠地的主要功能是供業(yè)主休息和開展活動。

（6）為保證采光，窗前不宜種植高大喬灌木。如果種植，距離窗戶應(yīng)不少于5米。

(7)院落可以用“綠籬”、柵欄或花墻隔開。高層住宅建筑前后的綠地由于建筑間距較大，可用于一般公共活動。

(8)道路綠化在路口視距三角形內(nèi)，不宜種植高大喬灌木，以免影響駕駛員視線。

（9）在地下建筑物以上種植，土層厚度一般不小于1.5米，種植大樹的土層厚度不小于2米。

（10）在所有施工中，應(yīng)改良土壤，或按《城市園林綠化工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》中土壤質(zhì)量要求進(jìn)行施工，并根據(jù)施工期間應(yīng)施肥。

這些要求應(yīng)在設(shè)計文件中明確規(guī)定。 (7)景觀綠化設(shè)計評審

設(shè)計圖紙是規(guī)劃的體現(xiàn)，是施工的依據(jù)。從某種意義上說，審查圖紙比規(guī)劃干預(yù)更重要，因?yàn)樽罱K結(jié)果是根據(jù)圖紙建造的。

受設(shè)計者的知識、觀念、經(jīng)驗(yàn)和思維角度的影響，設(shè)計中會出現(xiàn)很多偏差或錯誤。出現(xiàn)了許多困難，增加了綠化維護(hù)和管理的成本。在此基礎(chǔ)上，物業(yè)公司要認(rèn)真審閱景觀綠化設(shè)計圖紙，從整體景觀效果、使用功能、日后維護(hù)、管理成本等方面進(jìn)行綜合分析，糾正圖紙的錯誤和偏差，以最終達(dá)到“管理方便、維護(hù)成本低、綠化效果好”的目的。

1.植物選擇的一般原則

（1）對于大面積普通綠化，因地制宜、易種植、易管理、少修剪的喬灌木應(yīng)選擇害蟲危害較小的。

（2）入口和公共活動場所應(yīng)選擇觀賞喬木、灌木或少量花卉。

(3)為快速形成綠化效果，可采用速生樹種和慢生樹種組合，以速生樹種為主。

(4)行道樹應(yīng)選擇遮蔭強(qiáng)的樹木。

（5）所有游戲娛樂場所、健身場所、路邊不得種植有刺、有毒的植物。 (6)為提高美化效果，可采用喬灌木組合，常綠和落葉，不同樹形，花色多樣。

(7)根據(jù)當(dāng)?shù)貧夂驐l件，選擇適合該地區(qū)生長的植物。 (8) 盡量少種植或不種植時令花卉和草本花卉。

(9) 多年生花卉盡量少種植，即使種植，面積也不宜過大。 2、植物樹種選擇錯誤

（1）在設(shè)計圖中選擇了不適宜在本地區(qū)種植的樹種。

①白樺，適宜在高海拔山區(qū)生長。

②梅樹適宜生長在長江中下游地區(qū)。 ③菩提樹，適宜生長在西雙版納地區(qū)或北方溫室。

（2）精選本地區(qū)市場上稀有且價格昂貴的樹種，如樸樹、柞木、朝鮮疏等，這些樹種很難買到。

（3）選擇的樹種太少，綠化效果單調(diào)。 (4)部分地區(qū)設(shè)計種植密度過高，不利于樹木生長。 （5）樹籬和絲帶選擇過多會導(dǎo)致維護(hù)成本增加。

(6)水杉是錐形冠，不是大冠，所以遮光效果差，而且種植后會大量枯死小枝，需要幾年時間才能恢復(fù)，使植株類型不可能。因此，它不適合行道樹。

(7) Dionysus serrata，其習(xí)性避免高溫、高溫和多雨的環(huán)境。這是北方地區(qū)從六月中旬到八月的氣候。 Dionysus serrata會因?yàn)椴焕臈l件而大量死亡。 3、影響景觀效果的設(shè)計錯誤

（1）松樹的具體名稱在設(shè)計中沒有標(biāo)明，因?yàn)楦黝愃蓸涞男螤畈町惡艽螅磥淼男Ч荒軓脑O(shè)計中可以看出。

（2）所選花灌木品種沒有設(shè)計圖紙，無法綜合其綠化關(guān)系和效果。

（3）同一科植物（如木蘭、二橋木蘭、元寶峰、五角峰）不宜在同一個地方種植，因?yàn)檫@些植物的株形和葉形是不同的。類似，景觀效果也類似。同樣的種植會影響景觀效果。

(4)在同一地段內(nèi)，不同種植塊的樹種組合不應(yīng)有同一樹種重復(fù)種植。 （5）多年生花卉（如福祿考、鳶尾等）種植面積過大，在深秋至5～6個月期間造成大面積裸露的黃土。早春，這將影響景觀；道路拐彎處，黃土外露時容易被人踩踏踩踏，影響來年綠化萌發(fā)。

（6）灌木圖和樹圖中的一些樹種重復(fù)出現(xiàn)，大部分因株形較大，不適合樹木的基本種植。

(7)在樹下種“色塊”視覺效果不好。不要在“色塊”中種植樹木。

（8）圍欄周圍種植樹種控制在5～6種，采用常綠喬木與花灌木間種的形式。廠房高度不應(yīng)影響安防監(jiān)控攝像頭。

(9)設(shè)計中草花、時光花較多，種植面積過大。這種花一年需要種植2～3次，費(fèi)工費(fèi)時，維護(hù)成本高。適當(dāng)補(bǔ)種草坪、多年生植物（但應(yīng)小面積）或補(bǔ)種相應(yīng)的灌木。

(10)辦公空間宜適宜種植各種常綠喬灌木，保持四季美化。 （11）長柏不宜作“綠籬”，因?yàn)槠渲晷筒恢保瑧?yīng)選用其他灌木作“綠籬”。

(12) 整體設(shè)計中使用的同類樹種太多，似乎只是為了補(bǔ)種，如綠柳與垂柳、楊樹與綠楊樹、錠槭和五尖槭、繡線菊和絨毛繡線菊等。 (13) 萱草 萱草宜改為金娃娃，因花期長、株形短，更受歡迎。

4. 種植設(shè)計錯誤

（1）常綠喬木中，雪松、白皮松、華山松為強(qiáng)陽性樹種，與其他樹種的距離應(yīng)大于5米.否則，樹形會受到影響（除非是單一樹種的純森林）。 (2)玉簪和紫花萼喜半遮蔭，避免陽光直射，因?yàn)樵趶?qiáng)光下葉子會褪色，造成曬傷。它們應(yīng)種植在大樹下或建筑物的北側(cè)，不應(yīng)設(shè)計在陽光直射的地方。 （3）各棟單元門前的種植設(shè)計雜亂無章。各單元門兩側(cè)的種植應(yīng)具有一定的規(guī)律性和對稱性。應(yīng)考慮植物類型的匹配，品種不宜過多；每棟建筑都應(yīng)有有性植物的標(biāo)志。

(4) 樹木不宜種植在較高的樹池中。因?yàn)殡S著樹的生長，樹根會拱起樹池。

（5）大樹種植點(diǎn)與建筑物的距離不宜小于5米，窗前種植的竹林不宜太近，太近會影響照明。

（6）部分地區(qū)常綠喬木的種植間距過小（有的間距小于4米），會導(dǎo)致下部枝條因光線不足而枯萎，大葉宜不要種??在它們下面。黃楊木和柏樹等灌木。

（7）花盆不宜種植西府海棠等花灌木，因?yàn)橹晷痛螅菀妆伙L(fēng)吹倒。此外，考慮到高昂的維護(hù)成本，花盆應(yīng)盡量少用或不用。 5 不易管理的設(shè)計錯誤

（1）因蓄水、養(yǎng)護(hù)困難等原因，取消綠丘設(shè)計，可采用平面種植實(shí)現(xiàn)“土丘”通過手動修剪的形狀效果。

（2）波峰式草坪存在以下問題（盡量不要采用這種設(shè)計）。

①傾斜角度不宜過大，因?yàn)樯喜坎灰仔钏萜翰灰尊B(yǎng)護(hù)。

②山谷易積水、積污，應(yīng)采取排水措施。如果排水不暢，草就會枯死。

⑧由于割草機(jī)的長度是直刀，最小長度為50厘米，很難將峰谷修剪成圓形，因此應(yīng)增加峰頂間距以緩解牙冠過度傾斜。容易修剪的問題。

④草坪鋪設(shè)的花崗石板路，每塊板的間距應(yīng)大于650厘米，以方便割草機(jī)通過。

⑧為了盡可能在密集的地下管線中種植，增加景觀效果，應(yīng)采用增設(shè)綠池的形式種植植物，但不宜種植樹木。

⑥綠化池的高度以30-40厘米為宜。 (8) 綠化用水規(guī)劃

綠化用水應(yīng)本著節(jié)約水資源、降低維護(hù)成本、方便取水的原則進(jìn)行。

1、綠化水源分為自來水、再生水和雨水三種。 ,

2、為降低維護(hù)成本，節(jié)約自來水，小區(qū)宜建地下雨水收集池（較大的小區(qū)至少建兩個），蓄水量應(yīng)為足夠大，不僅可以收集雨水，還可以收集景觀水池中的廢水。

3. 將收集池水通過水泵管道連接到設(shè)計中的噴灌管網(wǎng)進(jìn)行噴灌。

4、如果沒有噴灌網(wǎng)，也可以進(jìn)行人工澆水。

5、地下雨水收集池的位置一般應(yīng)設(shè)在小區(qū)雨水總排水口處。 6、不用說，由于自來水價格高，中水達(dá)到灌溉標(biāo)準(zhǔn)的成本也很高。對于人口密度小的高檔住宅區(qū)，再生水的產(chǎn)量較小，不能滿足綠化的需要。因此，小區(qū)綠化用水應(yīng)以雨水和景觀廢水的收集為輔助手段，盡可能節(jié)約水資源。

7、為節(jié)約水資源，應(yīng)采用噴灌代替漫灌。因?yàn)閲姽嘁话憧梢怨?jié)水40%左右，有可能的話，物業(yè)公司應(yīng)該盡量爭取開發(fā)商投資噴灌建設(shè)。噴灌管道采用地埋式和明敷式。后者可節(jié)省投資，可在北方冬季存放于室內(nèi)。

8、無論是否有噴灌管網(wǎng)，都應(yīng)在小區(qū)內(nèi)每棟建筑前后的交叉口和適當(dāng)距離（70米左右）處設(shè)置取水點(diǎn)并在道路兩側(cè)解決噴灌死角的用水或人工澆水問題。

9、各建筑物入口通道兩側(cè)的噴灌應(yīng)考慮不影響人員出入。上述綠化水的各種問題在審查設(shè)計圖紙時應(yīng)引起重視。如果不解決這些問題，勢必會給后期的綠化維護(hù)管理工作帶來困難和經(jīng)濟(jì)損失。

(9) 廢物處置規(guī)劃

1、在規(guī)劃設(shè)計階段，應(yīng)充分關(guān)注社區(qū)垃圾收集方式、垃圾場管理、垃圾運(yùn)輸、垃圾場對周邊環(huán)境的影響. 2、垃圾儲運(yùn)場地的選址應(yīng)考慮以下幾點(diǎn)。

(1) 使用方便，位置合適。應(yīng)設(shè)置在小區(qū)非主要出口處，道路暢通，交通便利。如果條件允許，垃圾運(yùn)輸車最好不要進(jìn)入小區(qū)。 （2）垃圾場距住宅、寫字樓窗戶16米以上，夏季盛行風(fēng)向的下風(fēng)向。

(3)垃圾場要相對隱蔽，不難看。可以用喬木和灌木較密的綠化隔離，也可以用建筑形式遮蔽，起到美化作用。 （4）垃圾場地應(yīng)有配套的水龍頭和地漏，場地應(yīng)鋪設(shè)便于排水，便于裝卸、運(yùn)輸和清掃。 （5）注意每層垃圾桶的設(shè)置是否合理。

(6) 地板、地下室、地下車庫、公園環(huán)境等處的清潔水應(yīng)易于取用。

(7)電梯廳用電吸塵方便。

(8) 屋頂安裝照明和水龍頭，方便清潔和使用。 （10）配套設(shè)施規(guī)劃

配套設(shè)施主要包括社區(qū)文化公益布告欄、布告欄、郵箱、垃圾桶等，這些設(shè)施由開發(fā)商提供，但物業(yè)公司必須自行管理經(jīng)驗(yàn)，向開發(fā)者提出具體的建議和要求。

1、社區(qū)文化和公益布告欄一般應(yīng)設(shè)置在社區(qū)休閑活動的中心區(qū)域。物業(yè)公司本著與中心區(qū)景觀相協(xié)調(diào)的原則，向開發(fā)商提出公告牌的樣式、長度和高度要求。

2、物業(yè)公司本著與周邊燈光協(xié)調(diào)的原則，對宣傳欄提出照明要求。

3、由于公告板安裝在室外，所以必須采用不銹鋼材質(zhì)。 4、公告牌一般安裝在小區(qū)的主要出入口、主要通道或電梯廳。為了整齊美觀，物業(yè)管理公司應(yīng)提出長寬高的具體尺寸要求。室內(nèi)安裝一般為長方形，四張A4紙（足夠做公告或告示）比較合適；戶外裝置一般是公示的社區(qū)規(guī)劃或其他公告，其規(guī)模需要相對較大。無論室內(nèi)還是室外安裝，都應(yīng)采用不銹鋼材質(zhì)。 5、物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)不同的安裝情況，對廣告牌的數(shù)量和大小進(jìn)行分類統(tǒng)計，并報告給開發(fā)商。 6、郵箱也要用不銹鋼制作，每戶一個。

7、郵箱可放置在整棟樓的一樓大堂，也可放置在各單元入口的遮風(fēng)亭內(nèi)。第二種方式，信箱可以設(shè)計成兩邊打開，即住戶可以取出收容所內(nèi)的信報，快遞員可以不使用“門禁卡”進(jìn)入單位。大大提高了安全防范措施的有效性。

8、由于住宅建筑形式不同，對信箱的形式、數(shù)量、安裝方式的要求也不同，物業(yè)公司應(yīng)對信箱進(jìn)行分類，對信箱提出不同的具體要求。開發(fā)商。

9、垃圾桶有不同的款式，放置在室外的垃圾桶的款式和顏色要與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。物業(yè)公司應(yīng)以報告的形式向開發(fā)商提交所需的垃圾桶數(shù)量和樣式。

(11)臨時供電供水費(fèi)

由于小區(qū)長期處于臨時供電供水狀態(tài)入住后，經(jīng)常有一些業(yè)主以此為由拒絕交納水電費(fèi)，所以物業(yè)公司應(yīng)要求開發(fā)商在房屋買賣合同中注明業(yè)主應(yīng)支付臨時電費(fèi)。 、供水費(fèi)及入住后的繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

（十二）公園道路、公共區(qū)域照明及景觀照明控制規(guī)劃

控制方式小區(qū)道路、公共區(qū)域照明和景觀照明必須科學(xué)合理。控制方案的選擇也決定了未來的運(yùn)營管理模式，這不僅關(guān)系到未來運(yùn)營、管理和維護(hù)的便利性，更重要的是能否節(jié)省大量電力，降低物業(yè)運(yùn)營成本。 1.劃分照明區(qū)域

（1）根據(jù)小區(qū)面積大小，將園區(qū)劃分為兩個或兩個以上控制區(qū)域，將每個區(qū)域的道路照明、公共區(qū)域照明和景觀照明分開。進(jìn)行分級管控，使面、線、點(diǎn)層次清晰，既便于運(yùn)營管理和維護(hù)，又能避免因故障導(dǎo)致整個園區(qū)公共區(qū)域照明不足。

（2）根據(jù)使用功能對各個控制區(qū)域的照明進(jìn)行分類，然后根據(jù)不同的使用功能（如建筑物分布、道路長度、景觀要求、照度要求、照明時間等）來劃分枝條，不同功能的枝條不得混用。 (3) 對具有相同功能的照明進(jìn)行群控，可以達(dá)到滿足用電需求和節(jié)約能源的目的。

2 按使用性質(zhì)劃分的照明等級 (1) I 類照明

I 類照明用于安全管理和交通照明，可進(jìn)一步細(xì)分為 I-1等級照明和 I-2 級照明。

①I-1照明為無干擾、高強(qiáng)度照明，其照明范圍與住宅墻、門區(qū)相同。 I-1級照明要求通宵照明，并達(dá)到足夠的照度，但不能對附近居民造成光污染，使燈光擾民。同時，還要滿足公安監(jiān)控和夜間巡邏的需要。

②I-2級照明是不打擾人的照明，具有柔和的照明，其照明范圍是社區(qū)公園的主要道路和走廊。為保護(hù)行人安全和夜間巡邏照明需要I-2級照明，要求通宵使用柔和的燈光，既能讓行人看清道路，又不會干擾燈光。 （2）二級照明二級照明用于綠地、景觀和節(jié)日照明，可進(jìn)一步細(xì)分為二級照明和二級照明。

①Ⅱ-1級照明是有安全管理要求的照明。其照明范圍包括小區(qū)內(nèi)外的地方，如水系邊緣、小橋、梯道等，容易發(fā)生行人事故，需要通宵照明的地方。

②II-2類照明為一般照明，其照明范圍包括甬道、綠地、樹木、水下燈、景觀等。

③大堂照明建筑有兩個功能：一是簡單的照明，二是美化（景觀）。當(dāng)兩者都存在時，它們應(yīng)在控制方面有所區(qū)別，并應(yīng)實(shí)施單獨(dú)的控制。大堂景觀照明屬于II-2級。 (3) 三級照明

三級照明用于公園內(nèi)功能活動區(qū)的照明，包括節(jié)日燈、游樂場、休閑場、健身場等。三級照明不僅是一般的照明照明，也是社區(qū)整體景觀的一部分，因此對它們的設(shè)計要求歸類為II-2級。

3、重要節(jié)日照明

（1）所有節(jié)日燈、場景照明、功能照明均處于全面工作狀態(tài)，24:00后可適當(dāng)延長關(guān)閉時間。

（2）部分節(jié)日燈在節(jié)假日可以開啟，24:00以后可以關(guān)閉。 （3）節(jié)日燈一般不開，但景觀燈和綠地?zé)粲羞x擇地開，但23:00以后可以關(guān)燈。 23:00后也應(yīng)關(guān)閉樓間走廊的照明。 （4）高檔建筑大堂的景觀照明，往往是由若干不同形狀、不同光色的燈具按照特定的幾何形狀布置而成的，因此必須劃分出相應(yīng)的分支進(jìn)行控制，以實(shí)現(xiàn)一般照明與景觀照明用途的區(qū)別。以達(dá)到節(jié)電的目的。 4、控制方式

為了實(shí)現(xiàn)以上三級照明功能，在相同功能分支分組的基礎(chǔ)上，每組的控制方式為時鐘控制+手動控制。 ,

這里需要的是“時鐘控制”，而不是“時間控制”，即用時鐘控制器代替普通的時間繼電器。因?yàn)閷τ谳^大的社區(qū)來說，道路、公共區(qū)域、景觀、節(jié)日燈等分支較多，使用要求不同，不同季節(jié)的照明時間也不同。僅靠時間繼電器不能滿足自動控制。必需的。為了減少繁瑣的人工管理，達(dá)到最大限度省電的目的，必須使用時鐘控制。手動控制是對時鐘控制的補(bǔ)充，當(dāng)自動控制失效時，手動控制照明。

住宅壁燈屬于I-1級照明。對于較大的小區(qū)，壁燈數(shù)量較多，不僅需要分段控制，還要同時進(jìn)行“分離”控制。滿足不同時間段不同開燈數(shù)量的要求。既能滿足照明需求，又能達(dá)到節(jié)電的目的。 5 設(shè)計圖紙審核

在審核設(shè)計圖紙時，要掌握不同功能的分支不能混用的要領(lǐng)，還要強(qiáng)調(diào)三相負(fù)載平衡的問題。

在審閱設(shè)計圖紙的過程中，最常見的問題有以下幾個方面。 （一）不同功能的支路混合連接，如道路照明與景觀照明混合連接，本區(qū)域照明支路與其他區(qū)域照明支路混合連接，休閑娛樂場所照明與道路照明混合連接，

（2）有的樹枝太長，連接的燈太多。

（3）園區(qū)主干道高桿燈間距太密，只有10米左右。合適的距離是 20 到 25 米。

（4）部分樓房前走廊的高桿燈正對著一樓住宅的窗戶，容易對居民造成光污染。解決辦法是盡量避免光線直射住戶的窗戶，選擇光線柔和的燈具。

（5）高檔建筑大堂照明過分強(qiáng)調(diào)美化效果，燈具數(shù)量過多，單燈功率過大。

（6）支路組合時，三相負(fù)載沒有盡可能地充分分布，造成三相負(fù)載很大的不平衡。 （13）建筑設(shè)計缺陷舉例

物業(yè)被接管后，部分住宅小區(qū)發(fā)現(xiàn)以下建筑建筑設(shè)計問題（設(shè)備問題將在前期設(shè)備管理一章中介紹），有些可采取部分補(bǔ)救措施難以整改，開發(fā)商必須與業(yè)主協(xié)商經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。這些問題引起了業(yè)主的極大不滿或?qū)Ψ课莅踩膰?yán)重質(zhì)疑。

例1 某別墅小區(qū)部分聯(lián)排別墅樓梯高度不足，給業(yè)主裝修、生活帶來不便，存在安全隱患。開發(fā)商必須向業(yè)主付款。

例2 某小區(qū)3棟建筑沒有設(shè)計地基加固CFC樁（簡稱水泥、粉煤灰、碎石為原料加固整體地基），造成沉降這3棟建筑物中，如果振幅過大，沉降時間過長，直接后果是：（1）建筑物伸縮縫止水帶斷裂，防水裝置失效； （2）雨雪季節(jié)滲水、積水嚴(yán)重，影響車輛和行人通行； （三）長期滲水，危及周邊設(shè)施安全； (4)業(yè)主質(zhì)疑建筑物的結(jié)構(gòu)和安全性。

對此，開發(fā)商在建筑物的伸縮縫處采用防水銅板防水工藝，并在伸縮縫外重新做止水帶進(jìn)行補(bǔ)救。即便如此，劣質(zhì)建筑的印象也很難從業(yè)主的腦海中抹去。

例3 某小區(qū)跳層公寓室內(nèi)樓梯高度不足，影響業(yè)主正常使用。開發(fā)商與業(yè)主達(dá)成協(xié)議，裝修期間業(yè)主自行進(jìn)行施工及整改，費(fèi)用由開發(fā)商承擔(dān)。

例4 一個小區(qū)有4棟高層住宅，只有一部電梯通往地下車庫，給業(yè)主帶來極大的不便。

上面列出的問題可能看起來令人難以置信，但它們確實(shí)發(fā)生了。如果物業(yè)管理公司在設(shè)計階段參與前期管理，對設(shè)計進(jìn)行審核，這些問題就可以避免。

第二節(jié)施工干預(yù)

作為物業(yè)竣工后的居民管理和服務(wù)提供者，物業(yè)公司更應(yīng)該關(guān)注施工質(zhì)量。物業(yè)公司雖然在施工階段處于非主體地位，但憑借長期的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和對已竣工物業(yè)項(xiàng)目質(zhì)量的詳細(xì)了解，相對容易發(fā)現(xiàn)施工質(zhì)量問題。因此，物業(yè)公司參與施工階段的質(zhì)量檢查是非常有必要的。一步到位的物業(yè)接管和物業(yè)后管理，奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。施工干預(yù)工作主要包括以下幾個方面。

1.站在用戶的角度參與設(shè)計的修改和協(xié)商，跟進(jìn)施工中各項(xiàng)設(shè)計的實(shí)施，根據(jù)實(shí)際情況及時調(diào)整，對不合理的設(shè)計進(jìn)行改進(jìn)以及不合理的施工，都應(yīng)記錄在案。

2、協(xié)助監(jiān)理單位對各類工程的施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，建設(shè)優(yōu)質(zhì)物業(yè)。專業(yè)的工程技術(shù)人員要深入現(xiàn)場，跟蹤工程進(jìn)度，不僅要檢查施工質(zhì)量，更重要的是要通過后續(xù)施工掌握隱蔽工程的狀態(tài)。

3 掌握水、電、氣、暖通、空調(diào)、各種弱電工程（消防監(jiān)控系統(tǒng)、安防及電梯監(jiān)控系統(tǒng)、通信及寬帶系統(tǒng)、電纜）管道的關(guān)鍵部位電視系統(tǒng)等）對以后的管理和維護(hù)非常重要。

4、應(yīng)開發(fā)商或施工單位的要求，為售樓處、樣板房或建筑工地提供保安、保潔等服務(wù)。

5、協(xié)助現(xiàn)場管理，維護(hù)秩序，確保施工通道暢通，監(jiān)督管理施工現(xiàn)場的消防安全。

6、驗(yàn)證材料、設(shè)備和設(shè)備的質(zhì)量和品牌，避免在施工過程中使用質(zhì)量差的材料、設(shè)備和設(shè)備。

7、設(shè)備安裝調(diào)試階段，物業(yè)公司專業(yè)工程技術(shù)人員必須深入現(xiàn)場，跟蹤工程進(jìn)度，全面了解技術(shù)狀況和技術(shù)設(shè)備的性能。

綜上所述，物業(yè)公司在介入施工時，要明確自己的職責(zé)和立場，在發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量問題時，要按程序提出意見，不僅要承擔(dān)責(zé)任，還要避免“越位”。 ”現(xiàn)象，從而處理好開發(fā)商、監(jiān)理公司、物業(yè)公司和施工單位之間的關(guān)系。

第三節(jié)建設(shè)工程質(zhì)量保證的前期管理

1．保修期問題

從字面上看，建筑工程質(zhì)量（包括各種設(shè)備設(shè)施）保修工作屬于物業(yè)后管理范疇。但由于多方面原因，項(xiàng)目竣工時間與業(yè)主入住時間不一致，造成“三包時差”。這個時間差是幾個月或半年甚至更長，這就導(dǎo)致了保修開始時間的問題。開發(fā)商與施工單位簽訂的保修合同的起始日期是從每棟建筑竣工驗(yàn)收之日起計算，此時業(yè)主不搬進(jìn)來，往往要幾個月甚至更長時間。顯然，實(shí)際的保修期被縮短了。這個問題的責(zé)任在開發(fā)商，而不是物業(yè)公司，所以物業(yè)公司必須在前期管理工作中就這個問題與開發(fā)商達(dá)成相關(guān)協(xié)議，并以官方文件的形式作出規(guī)定，以免陷入后期保修工作。被動或造成經(jīng)濟(jì)損失。

為維護(hù)業(yè)主（用戶）和物業(yè)公司自身利益，物業(yè)公司可以要求開發(fā)商和建設(shè)單位在保修合同中約定保修起始日期為從所有者（用戶）搬入之日起計算。這樣做并不違反國家相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，因?yàn)榉ㄒ?guī)明確規(guī)定他們規(guī)定的保修期是“最短期限”。

開發(fā)商與建設(shè)單位無法就此達(dá)成協(xié)議的，物業(yè)公司與開發(fā)商應(yīng)另行簽訂保修合同或協(xié)議，規(guī)定實(shí)際保修開始日期自保修之日起計算。業(yè)主（用戶）入住，并明確開發(fā)商是保修的責(zé)任方，應(yīng)承擔(dān)因“保修時差”內(nèi)發(fā)生的質(zhì)量缺陷而產(chǎn)生的所有保修費(fèi)用。 2.建設(shè)工程質(zhì)量保證法律法規(guī)

以下列出了國家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量保證的法律法規(guī)。從這些法律法規(guī)中，我們可以清楚地理解上述“最低保修期”的含義。 1.《中華人民共和國建筑法》，1988年3月1日起施行。2.《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》，2000年1月30日起施行。3.《最高人民法院關(guān)于2005年1月1日起施行的《審理建設(shè)工程合同糾紛案件的法律適用》。

4.《住房建設(shè)工程質(zhì)量保證辦法》6月起施行2006.30.工程質(zhì)量保修是我國實(shí)行的法定制度。 《中華人民共和國建設(shè)法》第六十二條、原建設(shè)部《房屋建設(shè)工程質(zhì)量保證辦法》第七條、國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第六條章節(jié)明確規(guī)定建設(shè)工程質(zhì)量保修的范圍、期限和責(zé)任，同時指出本法律法規(guī)規(guī)定的保修期為“最短期限”。 （一）建設(shè)工程質(zhì)量保修范圍

《中華人民共和國建設(shè)法》第六十二條規(guī)定，建設(shè)工程的保修范圍包括：基礎(chǔ)工程；主體結(jié)構(gòu)工程；屋面防水工程及其他土建工程；各種設(shè)備、電力管道、上下水管道的安裝工程；加熱和冷卻系統(tǒng)工作。

（二）建設(shè)工程質(zhì)量保修期

《中華人民共和國建設(shè)法》第62條規(guī)定：期限以保證期限為準(zhǔn)。建筑物的合理使用年限以正常使用和維護(hù)用戶合法權(quán)益為原則。具體保修范圍和最短保修期由國務(wù)院規(guī)定。國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條和原建設(shè)部《房屋建設(shè)工程質(zhì)量保證辦法》第七條規(guī)定，在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期為如下。

1、對于基礎(chǔ)設(shè)施工程、地基工程和房屋建筑主體結(jié)構(gòu)工程，設(shè)計文件中規(guī)定了工程的合理使用壽命。

2. 屋頂防水工程、有防水要求的浴室、房間和外墻，5年。

3.加熱和冷卻系統(tǒng)有兩個加熱期/冷卻期。

4. 電力管道、給排水管道、設(shè)備安裝、裝修工程2年。其他項(xiàng)目的保修期由開發(fā)商和承包商商定。建設(shè)工程的保修期自竣工驗(yàn)收合格之日起計算。 （注：此處為上述“保修期差”） 5、其他工程的保修期可由建設(shè)單位與建設(shè)單位約定。

原建設(shè)部《住房建設(shè)工程質(zhì)量保證辦法》第二條也規(guī)定，工程質(zhì)量保證辦法不僅適用于各類住房的新建、擴(kuò)建、改建的質(zhì)量保證。建筑工程，還要裝修。項(xiàng)目。 （三）建設(shè)工程質(zhì)量保證書

根據(jù)《中華人民共和國建設(shè)法》和國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，建設(shè)工程承包人應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位（即開發(fā)商）在出具工程竣工驗(yàn)收報告時向建設(shè)單位出具質(zhì)量保證書。合格的質(zhì)量保證是工程竣工驗(yàn)收的法定條件之一。

原建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保證辦法》第六條規(guī)定，建設(shè)單位與建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任。工程質(zhì)量保證書。范圍和保修期必須符合國家有關(guān)規(guī)定。

需要強(qiáng)調(diào)的是，物業(yè)公司應(yīng)取得質(zhì)量保證書的復(fù)印件。 （四）建設(shè)工程質(zhì)量保修責(zé)任的確定

國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理》第四十一條規(guī)定，建設(shè)工程在保修范圍和保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)并承擔(dān)由此造成的損失。

《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程合同糾紛案件適用法律的解釋》第二十七條規(guī)定，保證人未及時履行保證義務(wù)，造成損害的對建筑物或人身造成損害，造成財產(chǎn)損失的，保修人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。保證人與房屋所有人或開發(fā)商對房屋的損壞均負(fù)有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

原建設(shè)部《住房建設(shè)工程質(zhì)量保證辦法》對保證責(zé)任作出如下規(guī)定。

第十二條建設(shè)單位不按照工程質(zhì)量保證書的規(guī)定保證工程質(zhì)量的，建設(shè)單位可以委托其他單位進(jìn)行保修，原建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第十三條 保修費(fèi)由質(zhì)量缺陷責(zé)任方承擔(dān)。

第十四條 在保修期內(nèi)，房屋所有人、使用人或第三人因房屋建設(shè)工程質(zhì)量缺陷造成人身或財產(chǎn)損失的，房屋所有人、使用人或第三人可向施工單位提出索賠。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向房屋建設(shè)工程質(zhì)量缺陷的責(zé)任人追償。

第十五條因保修延誤造成新的人身、財產(chǎn)損失的，延誤責(zé)任方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。第十七條 下列情形不屬于保修范圍： （一）因使用不當(dāng)或第三方造成的質(zhì)量缺陷。 (2) 不可抗力造成的質(zhì)量缺陷。

只有了解了國家關(guān)于建設(shè)工程質(zhì)量保修的法律法規(guī)，才能理解將保修工作納入物業(yè)前期管理工作范圍的意義。

第四節(jié)籌備設(shè)立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)

I．籌備前期物業(yè)管理架構(gòu)

所謂“前期物業(yè)管理架構(gòu)”是指開發(fā)商選定或招標(biāo)選定的物業(yè)公司的組織架構(gòu)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)階段。此時的物業(yè)管理公司“麻雀雖小，五臟俱全”，不需要太多的人員，而是要求員工是能夠獨(dú)立甚至多面手的骨干人才。在此期間，物業(yè)公司的任務(wù)不是直接為業(yè)主提供服務(wù)，而是完成前期物業(yè)管理的所有任務(wù)。因此，此時的物業(yè)公司只是建立了骨干架構(gòu)，為未來的擴(kuò)張打下基礎(chǔ)。

項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)階段物業(yè)公司的組織機(jī)構(gòu)和人員構(gòu)成（僅供參考）。 1. 1名經(jīng)理。

2. 1名秘書（同時負(fù)責(zé)其他事情）。

3.每個工程專業(yè)技術(shù)人員，每個專業(yè)1人或兼職。

4.工程主管1名（與技術(shù)人員一起參與工程設(shè)備系統(tǒng)的前期管理，特別是驗(yàn)收工作，熟悉設(shè)備系統(tǒng)）。

5. 1名水電維修工頭（與技術(shù)人員一起參與項(xiàng)目及設(shè)備系統(tǒng)的前期管理，尤其是驗(yàn)收工作，熟悉設(shè)備系統(tǒng)）。

6. 1名保安主管和多名保安（視開發(fā)商需要，如售樓處、工地保安等。隨著“樣板樓”和竣工樓的交接，保安人員將及時增加，物業(yè)公司應(yīng)與保安人員簽訂合同，并及時安排人員）。 7. 保潔主管1名，保潔員數(shù)名（視開發(fā)商需求而定，如售樓處、工地保潔等。隨著“樣板房”和竣工樓的交接，將增加保潔員物業(yè)公司應(yīng)配合保潔人員，公司簽訂合同，及時配備）。 8、綠化工程技術(shù)人員1名（負(fù)責(zé)綠化施工全過程的質(zhì)量監(jiān)督，由物業(yè)公司自行配備或與相關(guān)公司簽訂合同）。 9. 1名司庫（視工作流程的階段而定）。 10. 物業(yè)經(jīng)理1名（視工作流程階段而定）。 2、適時組建完整的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)

業(yè)主入住前2-3個月，物業(yè)公司應(yīng)逐步由前期的“結(jié)構(gòu)”型向“完整”型轉(zhuǎn)變根據(jù)工作進(jìn)度。這時候，就應(yīng)該根據(jù)物業(yè)的規(guī)模和特點(diǎn)，豐富之前的“結(jié)構(gòu)”。

一是確定崗位和人員，制定各崗位人員招聘條件，對各部門、各崗位進(jìn)行人員配置。這些人員應(yīng)根據(jù)工作進(jìn)度分階段、分批到位。

在工作人員到達(dá)和業(yè)主入住之前，除了搬家的準(zhǔn)備工作（將在“物業(yè)后管理”章節(jié)詳細(xì)討論），物業(yè)公司必須首先做好員工的培訓(xùn)和考核工作。讓員工以飽滿的熱情、嫻熟的業(yè)務(wù)、優(yōu)良的服務(wù)迎接業(yè)內(nèi)人士。為此，要制定培訓(xùn)計劃，對各崗位人員進(jìn)行上崗培訓(xùn)和專業(yè)培訓(xùn)。各類人員的培訓(xùn)課程如下。 （一）管理人員培訓(xùn)與考核 1、物業(yè)管理知識。 2. 財產(chǎn)法律法規(guī)。 3、公司簡介及各項(xiàng)規(guī)章制度。 4、禮儀、禮貌、文明服務(wù)。

5.機(jī)電設(shè)備知識（重點(diǎn)是工程負(fù)責(zé)人）。 6、安全生產(chǎn)知識（重點(diǎn)針對工程負(fù)責(zé)人）。 7、物業(yè)管理目標(biāo)和管理知識。

8. 公文寫作知識（重點(diǎn)是秘書和行政事務(wù)經(jīng)理）。 9、公關(guān)知識（重點(diǎn)關(guān)注物業(yè)服務(wù)主管、保安主管、行政事務(wù)主管、秘書）。

10.與會計相關(guān)的知識。

11、小區(qū)物業(yè)概況（主要包括物業(yè)規(guī)模、建筑風(fēng)格、物業(yè)檔次及業(yè)主概況、出租率、地理位置及周邊環(huán)境、公共交通等）。 12、社區(qū)周邊與服務(wù)相關(guān)的社會單位，如學(xué)校、幼兒園、商業(yè)、餐飲、銀行、醫(yī)院、社區(qū)中心、街道居委會、派出所等單位的位置和聯(lián)系電話。

（二）工程維修人員的培訓(xùn)與考核 1、安全生產(chǎn)知識。 2、設(shè)備系統(tǒng)狀況。 3.上門維修工作制度。 4、專業(yè)的技術(shù)和技能。 5、公司簡介及各項(xiàng)規(guī)章制度。 6、禮儀、禮貌、文明服務(wù)。 7. 該區(qū)域的屬性概述。

（三）物業(yè)服務(wù)人員的培訓(xùn)與考核 1.物業(yè)法律法規(guī)。 2、公司簡介及各項(xiàng)規(guī)章制度。 3、禮儀、禮貌、文明服務(wù)。 4. 該區(qū)域的屬性概述。 5. 工作職責(zé)。

（4）業(yè)主隨行人員拆樓的培訓(xùn)和考核

業(yè)主接手前，所有隨行人員業(yè)主應(yīng)接受培訓(xùn)和評估。 . 1. 收貨信息及收回流程。 2、如何陪同業(yè)主驗(yàn)房。

3.檢查各種電能表并記錄原始數(shù)據(jù)。 4. 收回注意事項(xiàng)。 5. 完成收回登記表的要求。 （5）對外單位人員的培訓(xùn)與考核

物業(yè)與物業(yè)公司、規(guī)章制度、服務(wù)和管理要求，并充分理解雙方不僅是雙贏的合作關(guān)系，還必須服從物業(yè)公司的管理，共同為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。擁有者。具體培訓(xùn)內(nèi)容如下。 1.相關(guān)合同內(nèi)容。 2. 該領(lǐng)域的概述。

3、外部單位人員應(yīng)遵守的管理制度。 4、禮儀、禮貌、文明服務(wù)。三、前期程序的初步計算及辦理 （一）物業(yè)開辦費(fèi)及物業(yè)費(fèi)

物業(yè)啟動費(fèi)由開發(fā)商按照政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)，一般為小區(qū)建筑安裝工程成本的2%。物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)小區(qū)物業(yè)的基本情況，按照當(dāng)?shù)卣恼叻ㄒ?guī)計算。目前，大部分物業(yè)公司實(shí)行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式。 （二）商品房物業(yè)費(fèi)的計算

根據(jù)當(dāng)?shù)卣?guī)定，實(shí)行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)費(fèi)可以采取包干制或有酬制。由于物業(yè)前期無法召開業(yè)主大會，開發(fā)商、物業(yè)公司和業(yè)主在購房合同或前期物業(yè)服務(wù)合同中達(dá)成一致。

物業(yè)公司最了解物業(yè)服務(wù)的規(guī)模和具體內(nèi)容，所以物業(yè)服務(wù)費(fèi)的計算主要由物業(yè)公司承擔(dān)。這就需要物業(yè)公司對小區(qū)物業(yè)有一個全面而詳細(xì)的了解，并在此基礎(chǔ)上按照當(dāng)?shù)卣南嚓P(guān)法律法規(guī)進(jìn)行計算。計算內(nèi)容一般包括以下幾個方面。

1.管理服務(wù)人員的工資、社會保險和福利費(fèi)用。 2、物業(yè)共用部分和共用設(shè)施設(shè)備的日常管理、運(yùn)營和維護(hù)費(fèi)用。 3、物業(yè)管理區(qū)域的清潔衛(wèi)生費(fèi)用。 4、物業(yè)管理區(qū)域的綠化維護(hù)費(fèi)用。 5、物業(yè)管理區(qū)域治安維護(hù)費(fèi)用。 6、辦公費(fèi)用。

7.物業(yè)公司固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用。

8.物業(yè)公用部分、公用設(shè)施設(shè)備及公共責(zé)任保險費(fèi)用。 9、業(yè)主同意的其他費(fèi)用。

（三）保障性住房和危房搬遷小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)

保障性住房和危房搬遷小區(qū)不設(shè)業(yè)主大會已確立的。此前，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價，保障性住房社區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)。

四、協(xié)助開發(fā)商前期工作 （1）申請房屋/門牌號

入住前6個月，開始辦理住宅樓門牌號 開發(fā)商公章在此過程中必須加蓋公章。步驟和所需文件如下。

1、到當(dāng)?shù)嘏沙鏊I(lǐng)取《樓號牌登記表》，并申請補(bǔ)發(fā)。

2、具體提交材料（以下所有材料只需復(fù)印件）如下： （1）地名使用批準(zhǔn)證書；

（2）土地使用證、國有土地使用證；

（3）社區(qū)規(guī)劃許可證、規(guī)劃平面圖和規(guī)劃意見； （四）所有建筑物的規(guī)劃許可證； （五）所有建筑物的施工許可證、施工許可證和竣工許可證； （6）小區(qū)平面圖（A3、A4各一份）； （7）擬建建筑編號方案的要求與原項(xiàng)目編號（規(guī)劃）的建筑編號一一對應(yīng)，按從北到南、從東到西的順序排列。

3、準(zhǔn)備好所有材料后，去派出所審核并報案。派出所審核、批準(zhǔn)、蓋章后，到當(dāng)?shù)毓卜志洲k理審批手續(xù)。

4、到區(qū)公安分局辦理手續(xù)時，需提交申請書復(fù)印件和派出所申報材料原件復(fù)印件。

5、現(xiàn)場檢查完成后，由區(qū)公安分局出具《樓號證明書》。 6、取得《樓號證明書》后，到當(dāng)?shù)剜]政派送局辦理小區(qū)郵寄手續(xù)。

7、《樓號證明書》是社區(qū)辦理郵政手續(xù)的重要證明。應(yīng)通過嚴(yán)格的移交程序移交給開發(fā)商。物業(yè)公司應(yīng)留存一份，原件歸開發(fā)商所有。給第三方。

8. 辦理樓號手續(xù)應(yīng)從初期辦理，物業(yè)公司應(yīng)注意留存一份完整的復(fù)印件，以備日后查詢。

（2）開發(fā)者準(zhǔn)備項(xiàng)目 準(zhǔn)備項(xiàng)目包括以下幾類。

l.由開發(fā)商與物業(yè)公司共同起草或受物業(yè)公司委托由開發(fā)商起草的文件。

2.開發(fā)商委托物業(yè)代購的物品。

3、開發(fā)者為提升社區(qū)檔次而特別需要的飾品等物品，一般分為以下幾類。 （一）文件、資料等的印刷，包括《業(yè)主手冊》、《業(yè)主臨時公約》、《物業(yè)服務(wù)初步合同》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅用戶手冊》等文件。

(2) 清洗和回收。 (3) 交通、安全和消防。

（4）標(biāo)志，包括：戶外告示、戶外標(biāo)志；室內(nèi)告示、室內(nèi)標(biāo)志；交通標(biāo)識。

（5）環(huán)境衛(wèi)生，包括垃圾桶、落地座椅、娛樂健身設(shè)施等。

第二章設(shè)備前期管理

設(shè)備（包括設(shè)施）前期管理是設(shè)備全生命周期管理的重要內(nèi)容之一。稱為設(shè)備崗位管理）共同組成設(shè)備管理。但是，后期對設(shè)備的管理只是一種“被動”的管理，在開發(fā)建設(shè)過程中由于設(shè)計不合理、施工不合理造成的不良后果往往無法或難以糾正。不得不增加設(shè)備的運(yùn)行和管理成本，給業(yè)主和物業(yè)公司造成永久性的經(jīng)濟(jì)損失。

物業(yè)管理公司在設(shè)備的運(yùn)行管理和維護(hù)方面有多年豐富的經(jīng)驗(yàn)和親身經(jīng)歷。介入設(shè)備的前期管理，正好可以彌補(bǔ)設(shè)計缺陷，從源頭上堵住不合理的設(shè)計和安裝。施工過程中對設(shè)備后期管理造成的困難和損失。

設(shè)備的前期管理主要是從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、安全、可靠性、生產(chǎn)效率、使用壽命、可維護(hù)性、操作調(diào)整方便、靈活性等方面進(jìn)行前瞻性管理。設(shè)備的早期管理可以防患于未然。在未來設(shè)備的長期運(yùn)行管理中，可以延長其使用壽命，方便運(yùn)維，為物業(yè)公司贏得經(jīng)濟(jì)效益打下良好的基礎(chǔ)。

第一節(jié)早期設(shè)備管理綜合要求

I．設(shè)備選型及規(guī)劃設(shè)計階段 （一）設(shè)備選型應(yīng)注意的問題

設(shè)備選型，主要關(guān)注的是設(shè)備的技術(shù)性能和經(jīng)濟(jì)性能是否滿足以下條件。

1、選用的設(shè)備具有一定的技術(shù)先進(jìn)性，近年來不能淘汰。 2、在設(shè)備技術(shù)性能處于領(lǐng)先水平的前提下，不增加后期管理成本。

3、設(shè)備電量的預(yù)留量不易過大，以免日后“大馬拉小車”運(yùn)行時出現(xiàn)嚴(yán)重浪費(fèi)。

4、在材料和施工工藝方面采取具體措施，確保設(shè)備運(yùn)行的安全性、可靠性和經(jīng)濟(jì)性，便利材料和備件的維護(hù)和采購。 5、設(shè)備能耗符合要求。

6. 避免使用已被列為淘汰但尚未淘汰的設(shè)備。

7、對國家監(jiān)測的設(shè)備和材料，如消防設(shè)備、設(shè)備和材料，應(yīng)當(dāng)對其生產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資質(zhì)審核，確保相關(guān)產(chǎn)品符合國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。 , 8. 必須要求進(jìn)口設(shè)備的制造商或供應(yīng)商提供中文技術(shù)資料和報關(guān)資料。 (2)運(yùn)行管理和維護(hù)中應(yīng)注意的問題

l．物業(yè)公司應(yīng)詳細(xì)研究設(shè)備的設(shè)計圖紙，了解各設(shè)備系統(tǒng)的工藝布置、系統(tǒng)設(shè)計特點(diǎn)、管線走向、施工材料和施工工藝等。 2、仔細(xì)考慮設(shè)備系統(tǒng)和建筑空間是否可以滿足以下要求。 (1) 足夠的操作空間。

(2)足夠的拆卸、吊裝和維修空間。 (3)便于巡視、觀察、檢查和記錄。

(4)詳細(xì)了解與流量控制相關(guān)的系統(tǒng)管路布置是否經(jīng)濟(jì)合理。 （五）是否在系統(tǒng)合理位置設(shè)置計量、計量裝置（如溫度、流量），以方便運(yùn)行管理和經(jīng)濟(jì)核算。 （三）設(shè)計缺陷舉例 1、電氣工程設(shè)計缺陷

（1）控制箱（柜）安裝位置不合理，只能半開，不能維修。 （2）控制柜背面過于靠近墻壁或設(shè)備，導(dǎo)致柜后門無法完全打開，無法進(jìn)行操作維護(hù)，容易帶來安全隱患。

(3)鍋爐房電氣控制柜靠近熱源，給長期安全運(yùn)行帶來隱患。 (4)人防廁所排污泵控制箱安裝在污水池旁，長期處于密閉潮濕的環(huán)境中，不僅影響安全運(yùn)行，而且使電器元件和箱體容易腐蝕損壞，導(dǎo)致故障頻發(fā)。

（5）室外π接線盒的安裝基礎(chǔ)不考慮防水層，導(dǎo)致冬天箱內(nèi)結(jié)露，存在安全隱患。

（6）分級計量表不是為居民樓公共區(qū)域用電設(shè)計的，業(yè)主共享的用電無法核算，造成充電困難。

（7）公共建筑（會所）只有總計量表，未分層設(shè)計計量，不利于出租單位用電量的獨(dú)立計量。

(8)由于鍋爐房、水泵房的大功率電機(jī)不能人工搬運(yùn)，維修時必須借助起重工具進(jìn)行拆卸搬運(yùn)，并在其周圍及上方有管道，并且周圍空間狹窄。無法設(shè)置三腳架起吊，其上方的地板或橫梁上也沒有預(yù)先設(shè)置起吊環(huán)，給維修工作帶來了困難。

（9）住宅道路照明和景觀照明不分功能用途，支路混雜，配電不合理，三相電源不平衡，不僅難以管理，但也浪費(fèi)電。 （10）封閉式管理小區(qū)，通向地下室的大樓坡道入口、車庫出入口、各樓單位出入口均未設(shè)計門禁，存在安全隱患危害。 （十一）園區(qū)內(nèi)有安防監(jiān)控攝像頭，存在安全隱患。 2、給排水工程設(shè)計缺陷

（1）家用凈水器安裝位置不當(dāng)，周邊被水泵和管道堵塞。

（2）家用泵房的水系統(tǒng)沒有設(shè)計缺水?dāng)嚯姳Ｗo(hù)和溢流報警保護(hù)裝置，不利于其安全運(yùn)行。

(3)馬桶排污泵選型不當(dāng)，無鉸鏈輪，部分污物打不碎，經(jīng)常堵塞。

（4）馬桶下水道離墻不到35厘米，不能安裝潔具。 （5）地下車庫負(fù)二層污水管道不設(shè)計與市政污水管道連接，使污水排入地面。 （6）樓內(nèi)排污泵、排污管道未設(shè)計減震降噪措施，噪音超標(biāo)，引起業(yè)主投訴。

（7）園區(qū)內(nèi)無地下雨水排水系統(tǒng)。在雨季，地面會被小雨淹沒；地下機(jī)房將被大雨淹沒。忽略雨水排放問題。

（8）室外井蓋低于地表（包括水、電、煤氣、通訊等井蓋），下雨時大量地表水流入井內(nèi)綠化澆水時，管道、水表、電纜等設(shè)施被水浸泡。

3、供熱工程的設(shè)計缺陷

（1）監(jiān)測、測量儀器、液位顯示等照明（自然光或人工照明）不足，給常規(guī)工作帶來困難觀察和記錄。

（2）全樓供暖管道只安裝一個閥門，每個單元的入口處沒有設(shè)計閥門，這樣會造成一個單元出現(xiàn)問題，整個樓的供暖必須轉(zhuǎn)離開。 （3）進(jìn)樓供暖管道管徑過小，致使很多住戶的室溫達(dá)不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，無法收取供暖費(fèi)。

(4)熱電站內(nèi)所有二次水凈化裝置均未設(shè)計旁路，凈化時必須關(guān)閉整個供熱系統(tǒng)。

（5）鍋爐房空間面積太小，各種設(shè)備和管道勉強(qiáng)擠出來。沒有充足的維修和更換大型設(shè)備的空間，沒有水處理實(shí)驗(yàn)室，值班室也幾乎沒有擁擠。配電室。

（6）同區(qū)供暖采用不同方式設(shè)計。大多數(shù)建筑是并聯(lián)供暖，但有些建筑設(shè)計為上供下供的串聯(lián)系統(tǒng)，無法從根本上解決。大樓的供暖問題。

（7）生活熱水補(bǔ)水系統(tǒng)沒有設(shè)計單獨(dú)的儀表，無法準(zhǔn)確計算生活熱水補(bǔ)水量。

(8)室內(nèi)熱水龍頭離供水立管太遠(yuǎn)，熱水只在立管內(nèi)循環(huán)，用戶每次使用都要放出大量冷水熱水，引起用戶極大不滿。

以上列出的設(shè)計缺陷表明，從運(yùn)行管理和維護(hù)的角度，將設(shè)備設(shè)施的安裝設(shè)計納入早期管理是非常重要的。因此，物業(yè)公司的專業(yè)技術(shù)人員必須認(rèn)真參與對設(shè)備設(shè)施安裝設(shè)計的審查。二、設(shè)備安裝的質(zhì)量控制階段

雖然設(shè)備安裝階段有監(jiān)理公司負(fù)責(zé)質(zhì)量監(jiān)督，但由于種種原因，不能完全依靠監(jiān)理公司。物業(yè)公司介入這一階段的主要目的是從使用的角度來監(jiān)督設(shè)備安裝施工的質(zhì)量。

l.在詳細(xì)研究各設(shè)備系統(tǒng)的設(shè)計文件、設(shè)計圖紙和產(chǎn)品使用說明書的基礎(chǔ)上，結(jié)合現(xiàn)場實(shí)際情況，對比對比建筑結(jié)構(gòu)空間尺寸和設(shè)備外形尺寸，熟悉設(shè)備布局所有設(shè)備系統(tǒng)。

2.在以上基礎(chǔ)上，對比實(shí)際情況，驗(yàn)證以下幾個方面是否符合要求。

（1）設(shè)備的安裝基礎(chǔ)、標(biāo)高、位置和方向。 (2)無準(zhǔn)備的操作、維護(hù)和拆卸所需的空間尺寸。

(3)巡視、觀察、檢查設(shè)備所需的空間大小，觀察方向是否正確，照明是否充足。

（4）施工材料和施工工藝是否符合規(guī)定，能否保證設(shè)備的長期安全運(yùn)行。

3、檢查隱蔽施工質(zhì)量是否符合國家標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計要求。 4、檢查不同專業(yè)管線交叉口的安全距離是否符合國家標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計要求。

5、了解施工進(jìn)度的目的是掌握關(guān)鍵施工階段的施工時間，便于及時檢查施工質(zhì)量。

6、及時收集（復(fù)印）設(shè)備裝箱單，特別是大型成套設(shè)備的裝箱單。由于房地產(chǎn)開發(fā)商和施工單位經(jīng)常丟失或缺少裝箱單，而裝箱單是設(shè)備驗(yàn)收的依據(jù)之一，因此應(yīng)根據(jù)裝箱單對主機(jī)、輔機(jī)、輔機(jī)、備件和專用設(shè)備進(jìn)行核對。清單在未來接受。工具等的數(shù)量和型號（規(guī)格）是否與裝箱單一致，有無破損、缺失。

7.查找所有進(jìn)口設(shè)備的中文技術(shù)資料、圖紙和商檢文件。雖然這些文件在驗(yàn)收交接時只是物業(yè)管理公司所有，但必須先掌握其實(shí)際情況，以方便日后驗(yàn)收，必要時可先復(fù)印。

8、設(shè)備安裝環(huán)境是否滿足產(chǎn)品說明書及安裝合同規(guī)定的環(huán)境溫度、濕度、防塵、防爆、防潮及外接輔助電源等條件， 9、需要外接穩(wěn)壓電源或輔助電源的設(shè)備電源是否符合國家標(biāo)準(zhǔn)或產(chǎn)品要求。 3、設(shè)備調(diào)試和試運(yùn)行階段

該階段是掌握設(shè)備技術(shù)性能，為設(shè)備安全運(yùn)行、運(yùn)行管理和維護(hù)奠定基礎(chǔ)的重要階段。物業(yè)管理公司專業(yè)技術(shù)人員及相關(guān)人員應(yīng)及時跟進(jìn)設(shè)備調(diào)試和試運(yùn)行階段，跟進(jìn)到底。通過這個過程，了解和掌握設(shè)備系統(tǒng)的質(zhì)量、運(yùn)行維護(hù)的關(guān)鍵部位、技術(shù)經(jīng)濟(jì)性能是否達(dá)到設(shè)計水平。各項(xiàng)指標(biāo)及運(yùn)行狀態(tài)是否正常。

1、仔細(xì)閱讀生產(chǎn)廠家的產(chǎn)品說明書和圖紙，徹底了解設(shè)備的技術(shù)指標(biāo)、控制原理、操作規(guī)程、調(diào)試步驟。

2、監(jiān)督安裝人員調(diào)試人員做好調(diào)試記錄。對于關(guān)鍵環(huán)節(jié)，涉及的物業(yè)技術(shù)人員還應(yīng)做好調(diào)試記錄。

3、特別要做好調(diào)試過程中發(fā)生的故障和維修記錄，以及圖紙或設(shè)計變更的記錄。

4、監(jiān)督安裝調(diào)試人員做好試運(yùn)行記錄，特別是故障記錄。隨機(jī)檢查設(shè)備運(yùn)行是否正常，試運(yùn)行時間是否符合國家標(biāo)準(zhǔn)。

5、根據(jù)試運(yùn)行情況，驗(yàn)證設(shè)備的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是否符合設(shè)計要求。

6、撰寫設(shè)備調(diào)試和試運(yùn)行總結(jié)報告。報告主要包括以下幾個部分。

(1)設(shè)備系統(tǒng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)性能是否達(dá)到設(shè)計指標(biāo)。 (2)設(shè)備系統(tǒng)試運(yùn)行效果是否符合要求。

（3）設(shè)備系統(tǒng)隨機(jī)附件、備件、專用工具的數(shù)量和規(guī)格是否與裝箱單一致。

（4）技術(shù)文件、圖紙是否正確、完整，調(diào)試、試運(yùn)行記錄是否齊全。

（5）故障排除和試運(yùn)行，解決方法和結(jié)果。 （六）對原設(shè)計圖紙的修改。 （七）存在的其他問題。

（八）將參與過程中發(fā)現(xiàn)的問題及時報告給公司領(lǐng)導(dǎo)和房地產(chǎn)開發(fā)商，以便及時解決，防止遺留問題。

此報告與開發(fā)商的驗(yàn)收報告不同。它比后者更全面。是日后維修保養(yǎng)設(shè)備的原始基礎(chǔ)資料。它與設(shè)備制造商的使用說明書和圖紙一樣重要。 .這份報告只交給物業(yè)公司的負(fù)責(zé)人。竣工驗(yàn)收后，連同其他驗(yàn)收材料由物業(yè)公司工程技術(shù)檔案保管。 4.準(zhǔn)備竣工驗(yàn)收階段

這個階段是準(zhǔn)備竣工驗(yàn)收，同時注意收集相關(guān)數(shù)據(jù)（在實(shí)踐中，一些數(shù)據(jù)經(jīng)常被開發(fā)商或施工單位丟棄隨意）。主要工作內(nèi)容如下。

1、參與分項(xiàng)工程的驗(yàn)收、隱蔽工程的驗(yàn)收和設(shè)備安裝工程的綜合驗(yàn)收，對存在的問題提出整改意見。

2、收集和建立比較完整的設(shè)備前技術(shù)檔案，主要內(nèi)容如下。 （一）設(shè)備選型報告及技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證。 (2) 設(shè)備采購合同。 （三）設(shè)備安裝合同。

(4) 設(shè)備供應(yīng)商需提供的技術(shù)文件，如產(chǎn)品合格證、裝箱單、使用說明書、控制原理圖、接線圖、安裝基本圖，部分設(shè)備（如消防設(shè)備）還必須有符合國家標(biāo)準(zhǔn)的強(qiáng)制檢測報告。

（5）進(jìn)口設(shè)備除有中文文件和中文技術(shù)資料外，還應(yīng)有商檢證明文件。

（6）安裝施工記錄、調(diào)試及試運(yùn)行記錄。 (7) 安裝施工過程中的設(shè)計變更和協(xié)商。 （八）管理業(yè)務(wù)往來文件和批準(zhǔn)文件。 5.竣工驗(yàn)收階段

竣工驗(yàn)收主要以開發(fā)商、施工單位、監(jiān)理單位為主，但物業(yè)公司必須參與。

在驗(yàn)收過程中（包括安裝施工、調(diào)試、試運(yùn)行），要糾正依賴監(jiān)理公司的心理。不能認(rèn)為有了監(jiān)理公司，物業(yè)公司就可以“高枕無憂”，甚至不參與驗(yàn)收。這是因?yàn)楸O(jiān)理公司和物業(yè)管理公司的視角不同，考慮到過去承接項(xiàng)目的某些因素和大量工程質(zhì)量問題，不可能完全依靠監(jiān)理公司（1）參與完成驗(yàn)收鍵

在驗(yàn)收過程中，一般按數(shù)量比例進(jìn)行抽樣。雖然部分項(xiàng)目已被監(jiān)理公司受理，但物業(yè)公司應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下事項(xiàng)。 1、認(rèn)真核對驗(yàn)收記錄，對關(guān)鍵部位和環(huán)節(jié)進(jìn)行現(xiàn)場檢查。 2、在同一工藝系統(tǒng)中，檢查監(jiān)理公司未抽檢的項(xiàng)目。

3、對不同建設(shè)單位安裝的工程，應(yīng)按照相關(guān)專業(yè)國家標(biāo)準(zhǔn)或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定的規(guī)范進(jìn)行驗(yàn)收。詳見本書第三章“接受收購”的規(guī)定。只有這樣，我們才能在竣工驗(yàn)收工作中做到有條不紊、有條不紊。 （二）參與竣工驗(yàn)收內(nèi)容 l．竣工驗(yàn)收的主要責(zé)任方為開發(fā)商和施工單位，但物業(yè)公司應(yīng)派出各類專業(yè)工程技術(shù)人員組成驗(yàn)收組，指定組長。驗(yàn)收組參與各類專業(yè)項(xiàng)目的驗(yàn)收，為以后的驗(yàn)收驗(yàn)收打下良好的基礎(chǔ)。 2、參與驗(yàn)收的人員應(yīng)提前1-2個月向開發(fā)商索取竣工項(xiàng)目的相關(guān)資料，進(jìn)行詳細(xì)調(diào)研，并對重點(diǎn)部位進(jìn)行檢查，做到提前知曉。 3、驗(yàn)收工程分為隱蔽工程竣工工程、單項(xiàng)工程竣工工程、分期工程竣工工程和全部工程竣工工程。

4、驗(yàn)收組成員認(rèn)真做好驗(yàn)收記錄，必要時拍照記錄。質(zhì)量缺陷記錄應(yīng)更加詳細(xì)準(zhǔn)確。驗(yàn)收記錄由物業(yè)公司、開發(fā)商、建設(shè)單位相關(guān)人員簽字確認(rèn)。

5、根據(jù)驗(yàn)收工作的具體情況，建議適時召開各方聯(lián)席會議，對現(xiàn)階段驗(yàn)收工作進(jìn)行總結(jié)和協(xié)調(diào)。對不合格的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)制定整改措施和完成期限，并由各方簽字確認(rèn)，必要時簽訂協(xié)議。

6、已整改的項(xiàng)目必須進(jìn)行二次驗(yàn)收，直至合格。 7、設(shè)備驗(yàn)收時不能忽視裝箱單，因?yàn)檠b箱單上列出了主機(jī)、輔機(jī)、備件、專用工具等的型號/規(guī)格和數(shù)量，以及技術(shù)文件和這套設(shè)備的信息。現(xiàn)實(shí)中，開發(fā)商和施工單位往往對此重視不夠，經(jīng)常丟失裝箱單，使物業(yè)公司不知道設(shè)備的配套情況，甚至丟失備件，不得不維護(hù)未來的設(shè)備。花錢買，讓物業(yè)公司蒙受了不必要的損失。為避免出現(xiàn)這種情況，物業(yè)公司在設(shè)備安裝階段應(yīng)派相關(guān)技術(shù)人員參與設(shè)備的開箱，取得裝箱單或其復(fù)印件，并檢查備件、備件、專用工具、技術(shù)資料等 現(xiàn)場辦理收貨手續(xù)，專用工具和技術(shù)資料在設(shè)備調(diào)試驗(yàn)收后及時收回。 8、當(dāng)所有項(xiàng)目通過竣工驗(yàn)收后，如有遺留問題（不得影響安全使用，否則不得通過驗(yàn)收），開發(fā)商與建設(shè)單位應(yīng)簽訂協(xié)議解決遺留問題。

9 根據(jù)竣工驗(yàn)收及不合格項(xiàng)目整改情況，物業(yè)公司應(yīng)提前做好驗(yàn)收準(zhǔn)備工作。

第二節(jié)弱電項(xiàng)目前期管理

1．弱電項(xiàng)目的初步管理 （一）結(jié)合實(shí)際需求

這里所說的弱電項(xiàng)目主要是指安全防護(hù)系統(tǒng)、智能停車場管理系統(tǒng)、自動消防系統(tǒng)和電梯監(jiān)控系統(tǒng)。雖然這些系統(tǒng)是由專業(yè)的設(shè)計單位設(shè)計的，但物業(yè)管理公司還是要根據(jù)未來的實(shí)際管理需要，從優(yōu)化管理的角度提出管理方案。

比如物業(yè)公司要根據(jù)小區(qū)的檔次、物業(yè)的基本情況，考慮監(jiān)控點(diǎn)的位置、人員和車輛出入管理方案、停車場管理方案、電子巡更路線、出入控制、和地形。以及可視對講系統(tǒng)方案、防盜入侵方案等整體安全管理方案，制定安全防護(hù)體系的詳細(xì)方案。

因?yàn)檫@些方案與安防系統(tǒng)的規(guī)模設(shè)計和安防系統(tǒng)的選型、配置和系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)組合密切相關(guān)；與自動消防系統(tǒng)的聯(lián)動密切相關(guān)；聯(lián)動電梯監(jiān)控系統(tǒng)等特殊要求。系統(tǒng)的聯(lián)動（??如緊急援助）是密切相關(guān)的。因此，物業(yè)公司應(yīng)做好規(guī)劃并向開發(fā)商匯報，并在設(shè)計時請?jiān)O(shè)計單位設(shè)計安防系統(tǒng)

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秋去冬來，轉(zhuǎn)眼間20xx年現(xiàn)已挨近結(jié)尾，朝花夕拾間，周圍的一切都在靜靜的產(chǎn)生變化。這一年在領(lǐng)導(dǎo)及搭檔們的關(guān)懷與幫忙下展開、完結(jié)以及進(jìn)行了各項(xiàng)作業(yè)，本年度的作業(yè)總結(jié)首要有以下幾項(xiàng)：

一、專業(yè)前進(jìn)

感謝領(lǐng)導(dǎo)信賴給我時機(jī)觸摸之前未觸摸過的專業(yè)范疇，仔細(xì)貫徹公司領(lǐng)導(dǎo)政策;活躍學(xué)習(xí)理論專業(yè)常識，逐漸從對專業(yè)的漸漸了解，到能夠獨(dú)立完結(jié)專項(xiàng)陳述，但專業(yè)常識還需持續(xù)進(jìn)一步的學(xué)習(xí)。

酷愛自己的本職作業(yè)，能夠正承仔細(xì)的對待每一項(xiàng)作業(yè)，作業(yè)投入，熱心為咱們服務(wù)，仔細(xì)恪守勞動紀(jì)律，確保準(zhǔn)時出勤，有用使用作業(yè)時刻，堅(jiān)守崗位，需求加班完結(jié)作業(yè)準(zhǔn)時加班加點(diǎn)，確保作業(yè)能保質(zhì)保量的完結(jié)作業(yè)。一起在作業(yè)中學(xué)習(xí)了許多東西，也訓(xùn)練了自己，經(jīng)過不懈的盡力，使事務(wù)水平不斷前進(jìn)。

二、具體作業(yè)事項(xiàng)

20xx年首要擔(dān)任《章丘唐人中心工程項(xiàng)目保泉證明陳述》、《山東省安博化工科技有限職責(zé)公司場區(qū)地質(zhì)環(huán)境影響點(diǎn)評陳述》、《融匯城大項(xiàng)目地下水環(huán)境影響點(diǎn)評陳述》、《淄博市博山區(qū)夏莊-域城-黑山煤礦區(qū)礦山環(huán)境管理與生態(tài)修正工程彌補(bǔ)規(guī)劃》、《墾利董集30MW光伏并網(wǎng)發(fā)電工程地質(zhì)災(zāi)害危險性點(diǎn)評陳述》、《墾利董集30MW光伏并網(wǎng)發(fā)電工程壓覆礦場資源點(diǎn)評陳述》;參加了《萊蕪市大汶河片區(qū)礦區(qū)采空區(qū)地質(zhì)環(huán)境影響點(diǎn)評陳述》的前期材料搜集及部分繪圖核算作業(yè);完結(jié)三個技能標(biāo)及一個施工安排規(guī)劃。

三、思維領(lǐng)會

經(jīng)過觸摸不同的作業(yè)內(nèi)容，深入領(lǐng)會到，觸摸新事物不難，可貴是把握運(yùn)用，雖然在各個范疇均有了必定的行進(jìn)，但在尋求精、細(xì)方面還存在著缺乏，這有待于在往后的作業(yè)中加以改進(jìn)、學(xué)習(xí)。經(jīng)過完結(jié)不同內(nèi)容的作業(yè)領(lǐng)會到團(tuán)隊(duì)協(xié)作與個人獨(dú)立作業(yè)之間的聯(lián)系，作為一名技能人員，既要有必定的獨(dú)立作業(yè)才干還需與搭檔之間進(jìn)行交流，在交流中行進(jìn)，在協(xié)作中完善作業(yè)。取人之長，補(bǔ)己之短，長于發(fā)現(xiàn)他人的利益，互相幫忙，共同行進(jìn)。

經(jīng)過觸摸項(xiàng)目的人，不論是與甲方仍是與分包方，都應(yīng)以和字為先，經(jīng)過交流和洽談，使對方了解到咱們仔細(xì)完結(jié)作業(yè)的情緒，做到張弛有度，快速高效的完結(jié)作業(yè)。

20xx年的咱們?nèi)耘f面對著著許多問題，這問題既會來自外部也會存在于本身，發(fā)現(xiàn)問題，解決問題才干完善自己;越來越大的競賽會給咱們帶來極大的壓力，這競賽既來自商場也會存在于企業(yè)內(nèi)部，可是良性競賽是咱們行進(jìn)的動力，在不斷的行進(jìn)中，咱們會得到極大的前進(jìn)。期望20xx年自己能夠做到更好。

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職位描述：

職責(zé)描述：

1、負(fù)責(zé)根據(jù)客戶需求進(jìn)行方案設(shè)計，編寫相應(yīng)的mes項(xiàng)目售前解決方案；

2、配合銷售人員進(jìn)行mes項(xiàng)目售前支持，制作axure原型并進(jìn)行演示、講解和交流；

3、配合銷售人員挖掘客戶潛在需求，進(jìn)行深度售前調(diào)研；

4、深度參與項(xiàng)目投標(biāo)過程及投標(biāo)技術(shù)文件的制作；

5、編制和溝通確定技術(shù)協(xié)議；

6、專業(yè)技術(shù)的研究、拓展和學(xué)習(xí)；

7、參與市場活動并進(jìn)行產(chǎn)品解決方案的市場推廣。

職位要求：

1、統(tǒng)招計算機(jī)、工業(yè)自動化等與智能制造相關(guān)理工科正式高考本科及以上學(xué)歷；

2、主導(dǎo)或者參與過mes系統(tǒng)的實(shí)施工作2~5個項(xiàng)目以上；

3、具備與客戶交流并提煉客戶需求，編制解決方案ppt及編寫技術(shù)方案的工作；

4、具有較強(qiáng)的學(xué)習(xí)能力和良好的工作效率，有高度的工作責(zé)任感和團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神；

5、具備銷售意識及商務(wù)談判能力者優(yōu)先；

6、對其它工業(yè)信息化系統(tǒng)熟悉，并有相關(guān)的咨詢或者實(shí)施經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先；

7、有3年以上制造企業(yè)的質(zhì)量管理、生產(chǎn)管理、熟悉plc系統(tǒng)數(shù)據(jù)采集或3年以上從事mes工作經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先考慮。

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礦大成教暑期社會實(shí)踐霍州團(tuán)隊(duì)開展實(shí)踐前期準(zhǔn)備工作

7月13日，距離中國礦業(yè)大學(xué)暑期社會實(shí)踐正式開展只剩下最后一天，在這僅剩的一天之余，霍州團(tuán)隊(duì)更加的注重這次活動。再一次對明天的活動進(jìn)行了確認(rèn)。全體隊(duì)員也積極的配合隊(duì)長的工作，認(rèn)真的完成任務(wù)。

在隊(duì)長的組織和領(lǐng)導(dǎo)下，隊(duì)員們很快的聚集到了一起。首先，隊(duì)長對昨天分配下的任務(wù)進(jìn)行了檢查。再一次的強(qiáng)調(diào)了每個隊(duì)員明天的任務(wù)，堅(jiān)持責(zé)任到人，分工明確。目的是為了能夠更快、更好、有質(zhì)量的完成這次社會實(shí)踐。然后，隊(duì)長再次強(qiáng)調(diào)了這次活動的八個主題，隊(duì)長把這八個主題一一的再次給隊(duì)員們進(jìn)行了講解，這八個主題將在今后的日子里一一的深入礦區(qū)，在礦區(qū)進(jìn)行開展。最后隊(duì)長在隊(duì)員對這次的討論提出質(zhì)疑，并且一一的做出了解答。他們用自己的實(shí)際行動證明了對這次活動的重視。也明確的認(rèn)識到了：所學(xué)到的知識要與社會實(shí)踐結(jié)合到一起。這樣才能提高自己、加強(qiáng)自己的能力。隊(duì)長也強(qiáng)調(diào)了一定要注意安全，要加強(qiáng)隊(duì)員之間的`聯(lián)系，后勤人員要更加注意。

最后一次的前期準(zhǔn)備工作結(jié)束，就意味著明天美好時光的到來。這次培訓(xùn)工作的結(jié)束，隊(duì)員之間的關(guān)系更加融洽，更加團(tuán)結(jié)。對明天的活動打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。為明天的活動也營造了良好的氛圍。

作者：胡碧洋 劉文超

日期：月13日

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物業(yè)前期管理、接管、占用的注意事項(xiàng)

I．開發(fā)商在前期參與項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計時，物業(yè)公司應(yīng)該提出哪些意見？

答：房地產(chǎn)項(xiàng)目啟動時，不僅要考慮各種有利于銷售的外部條件，還要考慮物業(yè)管理的便利性和低維護(hù)成本因此，物業(yè)管理方應(yīng)對物業(yè)設(shè)計（指導(dǎo)）提出以下建議：員工和業(yè)主娛樂室和保安亭）。房屋、垃圾收集站、物資倉庫、清潔工工具房等）。配套設(shè)施設(shè)備、管道配置和布線要合理，包括預(yù)留的空調(diào)安裝位置和空調(diào)滴水管。設(shè)計時盡量減少外墻的凸邊，特別是高空位置的平臺和欄桿的不利于清潔。高層建筑和大型住宅區(qū)應(yīng)考慮合理配置清潔走廊和綠化灑水空間所需的水管接頭和水槽。水表、電表、燃?xì)獗淼脑O(shè)置，要考慮到到戶抄表的需要，盡量設(shè)置在一樓。信箱的設(shè)置還應(yīng)考慮郵政服務(wù)需要放置在一樓（放置在一樓以上如架空層，郵電部門將收取額外的服務(wù)費(fèi)），以及規(guī)格和信箱的鎖必須符合要求，同時也可以考慮送奶。店鋪。小區(qū)出入口的位置和數(shù)量要合理配置，盡量少，減少不必要的開支。小區(qū)車位的分配，要考慮到深圳每戶車輛的比例，盡量充足。在社區(qū)外圍，應(yīng)盡可能考慮封閉式安全管理的需求。鐵柵欄的設(shè)計應(yīng)防爬鉆，女兒墻也應(yīng)設(shè)計防攀爬。社區(qū)內(nèi)的綠地應(yīng)考慮到未來社區(qū)創(chuàng)建和評價的需要。綠化帶植物品種（尤其是高端大型物業(yè)小區(qū)）不宜設(shè)計得太貴或太多。除了充分考慮錯落有致外，四季有花有香，配制原則大方得體，合理選用易養(yǎng)護(hù)的植物。社區(qū)內(nèi)的標(biāo)牌和建筑小品設(shè)計也應(yīng)考慮低成本維護(hù)的便利性。小區(qū)內(nèi)盡量不要配置水池（含游泳池）、沙池、秋千、轉(zhuǎn)盤、高低桿等存在安全隱患的設(shè)施設(shè)備。污水管、雨水管穿過地板時，要考慮使用套管，以方便管體爆裂時更換。現(xiàn)在大部分家庭都把陽臺作為給排水的地方洗拖地，所以陽臺設(shè)計要考慮統(tǒng)一接管和兩個地漏（其中一個用于洗衣機(jī)排水），否則業(yè)主在第二個裝飾。當(dāng)施工不規(guī)范時，會引發(fā)一系列問題。低價商品房業(yè)主使用窗式空調(diào)較多，所以臥室大多預(yù)留窗式空調(diào)接口。預(yù)留的空調(diào)接口可以設(shè)計成既可以安裝窗式分體式空調(diào)的室外機(jī)，也可以安裝窗式空調(diào)，也很方便。日后維護(hù)、加冷媒拆裝等，避免老式空調(diào)口的壞端和遺留問題（漏水）。建筑的通達(dá)平臺可設(shè)計成花壇和綠化帶；多層屋頂沒有設(shè)計成易于維護(hù)的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補(bǔ)地面綠化面積的不足（資源利用的第五個方面）。現(xiàn)代家庭的電話、電腦、電視等家用電器的容量都比較大，所以布線設(shè)計要考慮預(yù)留電話插座、寬帶網(wǎng)絡(luò)或局域網(wǎng)電腦連接插座、電視插座和家庭影院環(huán)繞為主。次臥室和大廳。音頻接口。另外，甚至可以考慮把可視對講和門鈴的配置配置在玄門之外的衛(wèi)生間里（免得洗澡或上廁所時有人打電話來拜訪的尷尬）

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一、項(xiàng)目主體單位變更，資質(zhì)申請（30天，9月20日至10月20日）

1、改變企業(yè)名稱，變更營業(yè)范圍，申請資質(zhì)；

2、成立項(xiàng)目公司，申請土地變更受讓方，申請資質(zhì)；

二、立項(xiàng)（20天，9月1日至9月20日）

1、辦理部門：市建委政務(wù)大廳、市政府臺城辦公樓四樓

2、應(yīng)備資料：

1）申請報告，報告應(yīng)包括節(jié)能專篇（章）和項(xiàng)目招標(biāo)內(nèi)容；

2）區(qū)（縣）級政府投資主管部門初審意見（限區(qū)（縣）管企業(yè)）；

3）國有土地出讓合同（原件）；

4）項(xiàng)目法人證書或項(xiàng)目業(yè)主的營業(yè)執(zhí)照副本（內(nèi)資企業(yè)），項(xiàng)目法人證書或項(xiàng)目業(yè)主的營業(yè)執(zhí)照副本以及外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書（合資企業(yè)）（復(fù)印件，提供原件供審查）；

5）資金證明文件：支付土地出讓金憑證等；

6）環(huán)境保護(hù)行政主管部門出具的環(huán)境影響評價文件的審批意見；

7）南京市固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評審意見；

8）按規(guī)定須進(jìn)行地震安全性評價的項(xiàng)目，附地震安全性評價意見；

9）按規(guī)定需提供的其他材料

三、環(huán)評意見（30天，9月10日至10月10日）

1、辦理部門：市環(huán)保局

2、應(yīng)備資料：申請書、規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)、可研報告、需環(huán)境影響申報表、項(xiàng)目總平方案

四、地形圖購買（3天（加急），9月17日至9月20日）

五、規(guī)劃外部條件

1、辦理部門：城南規(guī)劃局市政處

2、應(yīng)備資料：4張地形圖

六、建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)（3天（加急），9月20日至9月23日）

1、辦理部門：城南規(guī)劃分局綜合處

2、應(yīng)備資料：

3、申請建筑工程規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)

1）單位組織機(jī)構(gòu)代碼證副本（首次申報）

2）《南京建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)申請表》1份（蓋建設(shè)單位印章）

3）立項(xiàng)批復(fù)

4）出示擬建用地的《國有土地使用權(quán)證》或權(quán)屬證明（土地出讓合同）原件，提供復(fù)印件1份

5）1：500現(xiàn)勢性地形圖（含規(guī)劃外部條件）2份（用鉛筆畫出擬建項(xiàng)目的用地范圍）

七、建設(shè)用地規(guī)劃許可證（3天（加急），9月23日至9月26日）

1、辦理部門：城南規(guī)劃分局

2、應(yīng)備資料：

1）單位組織機(jī)構(gòu)代碼證副本（首次申報）

2）《南京市建設(shè)用地許可證申請表》2份（蓋建設(shè)單位和申報單位印章）

3）立項(xiàng)批復(fù)

4）現(xiàn)勢性地形圖6份（其中1份含規(guī)劃外部條件）。

5）以拍賣、招標(biāo)方式取得土地的提供土地使用權(quán)證或土地出讓合同6）建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究報告或總平面圖1份7）規(guī)劃局指定的其它圖件

八、規(guī)劃方案專家咨詢會及評審會（20天，9月26日至10月15日）

1、了解專家組成、上會時間、地點(diǎn)

2、通過與上會專家的溝通，從而對評審結(jié)果可控

3、規(guī)劃局規(guī)委辦擬定規(guī)劃設(shè)計方案評選會議紀(jì)要，確定規(guī)劃方案，同時對總平面布置及建筑單體設(shè)計提出相關(guān)意見及建議

九、土地使用證（20天，10月8日至10月30日）

1、辦理部門：南京市土地局市場辦、利用處、地籍處、信息中心

2、辦理流程及應(yīng)備資料：

1）土地登記申請書一套

2）國有土地使用權(quán)出讓合同（補(bǔ)充合同）和使用條件（即外部條件）（原件）

3）出讓土地使用范圍圖（原件）

4）放樁，勘測定界成果報告書（原件）

5）項(xiàng)目批文（復(fù)印件）

6）土地用途變更費(fèi)發(fā)票（復(fù)印件）

7）出讓金繳費(fèi)發(fā)票（復(fù)印件）

8）契稅發(fā)票（原件）

9）拆遷、安置、補(bǔ)償協(xié)議（復(fù)印件）（凈地三通一平）

10）交地確認(rèn)書和附圖（原件）

11）成交確認(rèn)書（出示原件、收取復(fù)印件）

12）建設(shè)用地收回國有土地使用權(quán)公告（分局出具）

13）總平面圖（單位加蓋公章）

14）企（事）業(yè)單位組織機(jī)構(gòu)代碼證書（復(fù)印件）

15）企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）

16）法定代表人、代理人身份證（復(fù)印件）

十、文物勘查（10天，10月15日至10月25日）

1、辦理部門：南京文物局

2、應(yīng)備材料

1）南京市地下文物考古勘探發(fā)掘申報表

2）立項(xiàng)批復(fù)

3）地塊紅線圖

4）規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)

十一、地勘（5天，10月15日至10月20日）

十二、消防方案審查（10天，10月15日至10月25日）

1、辦理部門：雨花消防局

2、應(yīng)備資料：設(shè)計方案（總平面圖、建筑、水電、消防車流線分析圖）、立項(xiàng)批文、設(shè)計要點(diǎn)

十三、地鐵方案審查（10天，10月15日至10月25日）

十四、人防方案審查（10天，10月20日至10月30日）

1、辦理部門：北極閣人防辦公室

2、應(yīng)備資料：

1）立項(xiàng)批文一份

2）劃設(shè)計要點(diǎn)、方案意見一份

3）平面圖一份

4）結(jié)合民用建筑修建防空地下室申請表》三份（可從市人防辦網(wǎng)站下載）

5）地堪報告一份

6）人防方案圖紙（A3白圖一份）

十五、規(guī)劃設(shè)計方案審查意見（20天，11月1日至11月20日）

1、辦理部門：城南規(guī)劃局

2、應(yīng)備資料：

1）已經(jīng)通過專家評選咨詢的，應(yīng)提供會議記要一份；

2）規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)

3）建設(shè)用地規(guī)劃許可證

4）符合國家設(shè)計規(guī)范的規(guī)劃設(shè)計方案圖2套

5）各棟單體總平面圖、平、立、剖（藍(lán)圖三份）及基礎(chǔ)圖電子文件（光盤一份包含單體電子圖、總平面電子圖、總平面數(shù)字報建版電子圖、數(shù)字報建報表）

6）人防、消防、地鐵方案審查批復(fù)7）立項(xiàng)批文8）申請報告

十六、巖土勘查報告審查：（10天，11月20日至11月30日）

1、辦理部門：市建委審圖中心、市建委政務(wù)大廳16號窗口

2、應(yīng)備資料：

1）巖土勘查報告設(shè)計審查報審表一式三份

2）經(jīng)市建委制定部門備案的工程勘察合同原件

3）工程項(xiàng)目立項(xiàng)批文復(fù)印件一份

4）設(shè)計要點(diǎn)通知書

5）建設(shè)工程方案設(shè)計批準(zhǔn)文件含總平面圖復(fù)印件一份

6）巖土工程勘察報告

十七、擴(kuò)出設(shè)計審查（30天，11月20日至12月20日）

1、辦理部門：城南規(guī)劃局

2、辦理流程及應(yīng)備資料：

a、向測繪院申請建筑預(yù)放線，取得放大樣成果圖

b、規(guī)劃方案審查意見通知書及附圖

c、向規(guī)劃編研中心委托日照分析，取得日照分析成果

d、向市建委申請召開擴(kuò)初評審會，取得擴(kuò)初評審會議紀(jì)要

e、擴(kuò)出報建文本總平面圖（含1：500數(shù)字地形圖）、建筑圖、單體平面立體剖圖

f、消防、人防、地鐵等部門擴(kuò)初批復(fù)

由建委組織相關(guān)各部門（規(guī)劃局、消防局、人防辦、地鐵）召開擴(kuò)初評審會擬訂會議紀(jì)要

（1）市人防辦擴(kuò)初報審

1）地下建筑：地下各層平面及主要剖面圖，設(shè)計說明。

2）結(jié)構(gòu)：人防部分結(jié)構(gòu)布置圖，設(shè)計說明及荷載取值。

3）通：平時、戰(zhàn)時進(jìn)風(fēng)及排風(fēng)系統(tǒng)圖，設(shè)計說明。

4）排水：平時、戰(zhàn)時給排水系統(tǒng)及平面圖，設(shè)計說明。

5）氣：強(qiáng)、弱電系統(tǒng)及平面圖，設(shè)計說明。

6）面建筑：總平面圖、所有地面一層平面圖、剖面圖。

7）防行政許可決定書一份（復(fù)印件）

8）平面圖一份（藍(lán)圖）

（2）消防局?jǐn)U初報審

需提交的相關(guān)資料：申請報告、上輪方案、批復(fù)擴(kuò)初報建文本（總平面圖、建筑、水電暖、消防車流線分析圖）完成

（3）地鐵擴(kuò)初報審

十八、基礎(chǔ)及上部施工圖設(shè)計（30天，11月20日至12月20日）

十九、基礎(chǔ)施工圖審查，領(lǐng)取基礎(chǔ)規(guī)劃許可證（30天，12月20日至1月20日）

1、辦理部門：建委審圖中心

2、應(yīng)備資料：

1）樁基設(shè)計文件報審表一式三份

2）設(shè)計單位資質(zhì)證書副本（復(fù)印件）

3）規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)及建設(shè)工程設(shè)計方案審批意見

4）建筑平、立、踣面圖1套

5）結(jié)構(gòu)計算書和樁基計算書各一份

6）樁基施工圖設(shè)計文件1套

7）地質(zhì)勘察報告1份

8）消防、人防、地鐵審查意見

二十、上部施工圖審查（40天，12月20日至1月30日）

1、辦理部門：建委審圖中心

2、應(yīng)備材料：

1）報審表一式三份（附表一為設(shè)計院填寫并蓋注冊章，正文表格由建設(shè)方填寫，并加蓋公章）建筑節(jié)能設(shè)計申報表一式兩份。設(shè)計院會連同節(jié)能計算書提供兩份，自己要復(fù)印封皮裝訂，并加蓋公章。

2）設(shè)計單位資質(zhì)證書副本（復(fù)印件）

3）立項(xiàng)批文一份（復(fù)印件）

4）規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)及工程方案設(shè)計批準(zhǔn)文件含總平面圖一份（復(fù)印件）

5）地勘報告原件

6）全套施工圖設(shè)計文件一份，總平面圖一份

7）各專業(yè)相關(guān)計算書（結(jié)構(gòu)、節(jié)能）

8）消防、人防、交管部門意見書

9）規(guī)劃許可證復(fù)印件或所建工程各棟建筑面積一覽表（建設(shè)單位、設(shè)計單位雙方蓋章）

10）初步設(shè)計批準(zhǔn)文件復(fù)印件

二十一、人防施工圖審查（20天，12月20日至1月10日）

1、人防結(jié)構(gòu)計算書一份

2、地面總平面圖、所有有人防的地面工程的一層平面、剖面、給排水系統(tǒng)圖、一層水施工圖（藍(lán)圖）

3、防空地下室建筑平面施工圖CAD盤、預(yù)案光盤一份

4、防空地下室施工圖設(shè)計文件3份（建筑、結(jié)構(gòu)、風(fēng)、水、電、暖通各先報一套，經(jīng)審查通過后再報兩套

（1）結(jié)構(gòu)：設(shè)計說明、總平面圖、地面一層平面圖、防空地下室各層平時戰(zhàn)時平面及踣面圖、出入口及設(shè)備房詳圖、節(jié)點(diǎn)大樣

（2）結(jié)構(gòu)：設(shè)計說明；墻板、底板、頂板、梁、柱配筋圖；出入口及設(shè)備房結(jié)構(gòu)詳圖；戰(zhàn)時封堵詳圖（九七版）；構(gòu)造結(jié)構(gòu)大樣；戰(zhàn)時主要出入口防倒塌設(shè)計圖

（3）暖通：設(shè)計說明，平戰(zhàn)轉(zhuǎn)換說明；平時、戰(zhàn)時進(jìn)排風(fēng)系統(tǒng)及平面圖；平時、戰(zhàn)時進(jìn)排風(fēng)機(jī)房詳圖，濾毒間、簡易洗消間詳圖；預(yù)埋件及節(jié)點(diǎn)大樣圖

（4）給排水：設(shè)計說明、平戰(zhàn)轉(zhuǎn)換說明；平時戰(zhàn)時給排水系統(tǒng)及平面圖；地面工程水系統(tǒng)圖；地面一層給排水平面圖；人防工程內(nèi)泵房詳圖；預(yù)埋件及節(jié)點(diǎn)大樣

（5）電氣：設(shè)計說明；強(qiáng)、弱電系統(tǒng)及平面圖；預(yù)埋件及節(jié)點(diǎn)大樣

（6）人防工程平戰(zhàn)轉(zhuǎn)換預(yù)案

（7）人防行政許可決定書及人防初步設(shè)計復(fù)印件一份

二十二、消防施工圖審查（30天，12月20日至1月20日）

1、《建筑消防設(shè)計防火審核申報表》，有自動消防設(shè)施的工程應(yīng)填報《自動消防設(shè)施設(shè)計防火審核申報表》，其中生產(chǎn)廠家、施工單位可暫不填寫

2、申請報告

3、方案或初步設(shè)計消防審核意見書復(fù)印件

4、施工設(shè)計全套圖紙（平、立、剖）

5、電氣設(shè)計說明

6、給排水設(shè)計說明及室外消火栓圖紙

二十三、地鐵設(shè)計施工圖審查意見（20天，12月20日至1月10日）

1、辦理部門：市公安局交通管理局業(yè)務(wù)科

2、應(yīng)備資料：方案審查意見、單體設(shè)計圖、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)立項(xiàng)批文

二十四、防雷審查（15天，12月20日至1月5日）

1、辦理部門：南京市防雷減災(zāi)中心、市建委政務(wù)大廳15號窗口

2、應(yīng)備資料：報審表及建筑平、立、剖和電專業(yè)圖

二十五、規(guī)費(fèi)繳納：（3天，1月10日至1月13日）

1、辦理部門：南京市城市建設(shè)費(fèi)用征收處、市建委政務(wù)大廳35號窗口

2、應(yīng)備資料：立項(xiàng)批文、設(shè)計要點(diǎn)及紅線圖、規(guī)劃審批方案及總平面圖、規(guī)劃局核準(zhǔn)的平、立、剖圖紙、規(guī)劃局核準(zhǔn)圖樣電子文件

二十六、建設(shè)工程檔案報送責(zé)任書（2天，1月14日至1月15日）

1、辦理部門：城建檔案館、市建委政務(wù)大廳10號窗口

二十七、辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證（20天，1月15日至2月5日）

1、辦理部門：城南規(guī)劃分局

2、應(yīng)備資料：

1）請審報告

2）總平面圖（2份）

3）所有單體平、立、剖分層圖（2套）

4）放大樣圖

5）土地證原件（復(fù)印件一份）

6）電子光盤

7）現(xiàn)勢性地形圖3份

8）日照分析成果

9）上輪擴(kuò)出批復(fù)

10）各部門擴(kuò)出批復(fù)

11）繳費(fèi)憑證

12）網(wǎng)上公示及現(xiàn)場公示牌制作

二十八、監(jiān)理、施工單位招標(biāo)（30天，2月5日至3月5日）

二十九、監(jiān)理、施工單位施工中標(biāo)通知書，合同備案（10天，3月5日至3月15日）

1、辦理部門：市建委政務(wù)大廳36號窗口

2、應(yīng)備資料：

1）直接發(fā)包表

2）手續(xù)費(fèi)交納，開發(fā)商3成，中標(biāo)單位7成、中標(biāo)單位繳納合同價1%的定額測定費(fèi)

3）取中標(biāo)通知書，合同備案

三十、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督通知書（開發(fā)方辦理）（10天，3月15日至3月25日）

建筑工程安全監(jiān)督備案證（施工單位辦理）（10天，3月15日至3月25日）

三十一、工程勞動保險費(fèi)：（5天，3月15日至3月20日）

1、辦理部門：市建委政務(wù)大廳21號窗口

2、合同價款的2.8%（開發(fā)方代交）

三十二、建設(shè)工程施工許可證：（15天，3月20日至4月10日）

1、辦理部門：市建委政務(wù)大廳、建委基建處

2、應(yīng)備資料：

1）國有土地使用證

2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證

3）施工現(xiàn)場情況說明

4）施工中標(biāo)通知書/施工合同

5）監(jiān)理中標(biāo)通知書/監(jiān)理合同

6）施工圖審查合格書

7）防雷審查合格書

8）消防、人防、地鐵施工圖意見

9）施工組織設(shè)計方案報審表

10）安全防護(hù)、文明施工措施費(fèi)支付

11）建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督通知書

12）建筑工程安全備案證/通知書

13）施工單位安全生產(chǎn)許可證

14）建設(shè)資金保函或證明（可以出具銀行對帳單，或工期在1年內(nèi)資金占總造價的50%，工期在2年內(nèi)的資金占總造價的30%，銀行出具證明并加蓋公章）

15）民工工資保障金繳納證明（施工單位交納）

16）工程勞動保險繳納證明（開發(fā)方代交）

三十三、辦理銷售許可證

1、商品房銷售申請書

2、授權(quán)委托書

3、國有土地使用證原件及復(fù)印件

4、建設(shè)項(xiàng)目批文原件及復(fù)印件

5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證原件及復(fù)印件

6、建設(shè)工程施工許可證（原件及復(fù)印件）、施工合同（原件及復(fù)印件）、施工進(jìn)度說明

7、規(guī)劃紅線圖原件及復(fù)印件（1：1復(fù)印件）

8、預(yù)售房款監(jiān)管合同

資金監(jiān)管要自行作好資金投入證明、預(yù)售款監(jiān)管合同備案表、建設(shè)工程形象進(jìn)度表、預(yù)售款專用帳戶監(jiān)管協(xié)議書并加蓋公章，且讓其銀行和監(jiān)理公司加蓋公章

9、前期物業(yè)管理協(xié)議及備案證明

10、地名辦批復(fù)需要準(zhǔn)備以下資料

1）地名命名申請（紅頭文件）

立項(xiàng)批文號、項(xiàng)目種類、地名所指具體位置、用地面積、實(shí)際出讓面積、總建筑面積、總戶數(shù)、綠化率、開工竣工時間、命名緣由

2）命名初審表

3）立項(xiàng)批文

4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證

11、預(yù)售商品房共有共用部位審核表需要準(zhǔn)備以下資料：

1）項(xiàng)目總平面圖復(fù)印件2份及原件

2）規(guī)劃紅線圖復(fù)印件及原件

3）規(guī)劃許可證復(fù)印件及原件

4）坐標(biāo)放樣成果表

5）房屋規(guī)劃核準(zhǔn)圖（平面圖、立面圖、踣面圖）復(fù)印件及原件

6）物業(yè)管理用房的部位和情況說明

7）人防工程修建批復(fù)復(fù)印件或南京市人防辦結(jié)合民用建筑修建防空地下室行政許可決定書）及原件

8）房屋面積預(yù)測成果報告（測繪公司需3—4個工作日）

9）委托測算合同復(fù)印件及原件

10）共有共用部位設(shè)計功能情況說明

11）土地出讓協(xié)議復(fù)印件及原件

12）開發(fā)商提供的銷售門牌

備注：交齊以上資料后房產(chǎn)局測繪科需5個工作日審核，審核通過后通知開發(fā)商把共

有公共部位審核表交其公司加蓋公章再送至測繪科等待其科長簽字，預(yù)計需1—2個工作日所有復(fù)印件加蓋公司公章，并審核原件

12、商品房預(yù)售方案、資金投入證明

13、白蟻防治需要準(zhǔn)備以下資料：

1）《南京市房屋建設(shè)工程白蟻預(yù)防證明申請表》

2）房屋建設(shè)工程總平面圖復(fù)印件各一份（規(guī)格為16開）

14、價格批復(fù)

根據(jù)物價批復(fù)制定一房一價，制成表格后一式五份交由其區(qū)物價局科長審核后開具物價聯(lián)系單

15、入網(wǎng)認(rèn)證收件收據(jù)

網(wǎng)上認(rèn)證把相關(guān)窗口表和戶型圖以及相關(guān)樓盤基本資料交由房產(chǎn)局301窗口，并且同時根據(jù)房產(chǎn)局要求自行上傳網(wǎng)上銷售面積價格和資料

? 總部大樓項(xiàng)目前期工作總結(jié) ?

與世界各國一樣，中國的城市發(fā)展與政府政策密切相關(guān)。中國從計劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中城市發(fā)展與政府政策的演變歷程大致如下：1，從發(fā)展計劃到發(fā)展規(guī)劃的轉(zhuǎn)變； 2，從城鄉(xiāng)二元到城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的轉(zhuǎn)變； 3，從營業(yè)稅到不動產(chǎn)稅的轉(zhuǎn)變；4，從單中心城市向多中心城市的轉(zhuǎn)變；5，從大規(guī)模重建向小規(guī)模更新的轉(zhuǎn)變；6，從功能城市到文化城市的轉(zhuǎn)變。從交通工程向交通政策的轉(zhuǎn)變；

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南京借力物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在一系列市政項(xiàng)目中的應(yīng)用，逐步打造“智慧城市”。 南京跟進(jìn)新技術(shù)，完善智慧的基礎(chǔ)設(shè)施，實(shí)現(xiàn)智慧互聯(lián)；以開放式的架構(gòu)，發(fā)展智慧的應(yīng)用，拓展到城市生產(chǎn)生活各方面；注重智慧產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，包括信息產(chǎn)業(yè)與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的信息化升級。運(yùn)用云計算、物聯(lián)網(wǎng)等新技術(shù)，積極推進(jìn)政務(wù)數(shù)據(jù)中心、市民卡、車輛智能卡、無線寬帶行業(yè)專網(wǎng)等項(xiàng)目。南京作為一座自動化、智能化、快速反應(yīng)，同時人性化的“智慧城市”正在逐步成形。

南京是全國重要的綜合性工業(yè)生產(chǎn)基地。經(jīng)過多年的發(fā)展，南京已形成電子信息、石油化工、汽車制造、鋼鐵為支柱，以軟件和服務(wù)外包、智能電網(wǎng)、風(fēng)電光伏、軌道交通等新興產(chǎn)業(yè)為支撐，先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)協(xié)調(diào)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)格局。

201x年全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值6145.52億元，比上年增長12%。地方一般預(yù)算收入635億元，201x年南京市人均GDP8.99668萬元，一年之內(nèi)超過了全國許多城市，比如：杭州，上海等城市。

201x年南京市常住人口總量為816.1萬人；其中，戶籍人口638.48萬人，增加了2.12萬人，增長0.33%。201x年全市常住人口和戶籍人口增量分別比201x年減少5.25和2.12萬人。城鎮(zhèn)人口所占比重即城鎮(zhèn)化率為80.23%，比201x年79.73%，提高了0.5個百分點(diǎn)。

由于南京以青壯年為主的流動人口較多，相對于全國51.27%的男性比例，南京男性比例更高。南京常住人口中，0-14歲人口為761,408人，占9.51%；15-64歲人口為6,507,221人，占81.29%；65歲及以上人口為736,051人，占9.2%。同“五普”相比，南京0-14歲人口的比重下降5.94%，15-64歲人口的比重上升5.16%，65歲及以上人口比重上升0.78%。

南京人人均居住面積33平方米，戶均擁有1.2套住房，已經(jīng)超過小康標(biāo)準(zhǔn)。但是老城人口密度已超北京東京，鼓樓區(qū)、白下區(qū)人口密度居全國第四、第六。

對于南京的科技住宅產(chǎn)品，南京房促會秘書長張輝將其主要列為三種趨勢：（1）傳統(tǒng)的全科技節(jié)能型產(chǎn)品。（2）地源熱泵主導(dǎo)的部分科技節(jié)能型產(chǎn)品。（3）綠色建筑技術(shù)綜合應(yīng)用的產(chǎn)品。綠色建筑并不僅僅是單純的節(jié)能，準(zhǔn)確的'說包括四節(jié)一環(huán)保，即“節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材和環(huán)保”，比如太陽能光伏發(fā)電、屋頂和墻面綠化、雨水回收系統(tǒng)、噪聲干預(yù)等等。

根據(jù)201x南京房地產(chǎn)調(diào)研結(jié)果來看，整體來說，上半年的樓市跟去年有很大不同，是以剛需的釋放引領(lǐng)市場的復(fù)蘇。

從市場成交量來看，201x年上半年南京全市共成交商品住宅28212套/286.8萬平方米，比201x年上半年增長8633套/84.9萬平方米。自1月春節(jié)過后，南京住宅市場剛需逐步釋放，成交量呈現(xiàn)回升態(tài)勢，特別是2、3月份迎來剛需的集中爆發(fā)，成交量大幅上漲。

從供需特點(diǎn)來看，兩江板塊領(lǐng)跑樓市，剛需帶動樓市復(fù)蘇，作為南京市的供應(yīng)主力和剛需大戶，江寧和浦口兩個區(qū)將近共貢獻(xiàn)了全市總成交量的五成之多。

來自南京市統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在201x年前三季度，南京市住宅銷售中，90平方米以下住宅銷售233.89萬平方米，同比增長29.4%，而140平方米以上住宅銷售59.26萬平方米，同比下降34.9%。根據(jù)統(tǒng)計，90平方米以下的普通住房投資快速增長，全市90平方米以下普通商品房完成投資157.21億元，同比增長32.6%，較上半年提高了14.4個百分點(diǎn)。住宅銷售中，90平方米以下住宅銷售233.89萬平方米，同比增長29.4%，而140平方米以上住宅銷售59.26萬平方米，同比下降34.9%。可以看出開發(fā)商熱衷投資90平方米以下住宅。

另外，據(jù)有關(guān)學(xué)者研究發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)消費(fèi)者最關(guān)心的第一是舒適的物理環(huán)境, 第二是網(wǎng)絡(luò)電纜E化美化, 第三是開放空間高綠覆率, 第四是節(jié)能環(huán)保生活, 第五是永續(xù)經(jīng)營管理,最后是保持生態(tài)平衡。如果房地產(chǎn)開發(fā)商能做到這些，那么就能在激烈的房地產(chǎn)市場營銷競爭就一定能立于不敗之地。

“史上最嚴(yán)厲”的調(diào)控政策至今已持續(xù)近三年時間，主要側(cè)重于限購、房稅、信貸、保障房四大方面。限購方面： 201x年，“限價”、“限購”和“限貸”等限制手段，致使房地產(chǎn)市場流通全面受阻。房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)速度全面放緩及交易量的大規(guī)模萎縮，已經(jīng)逐漸波及其相關(guān)聯(lián)的上下游行業(yè)的運(yùn)行惡化。房稅方面：201x年重慶及上海進(jìn)行了房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作，房產(chǎn)稅將會在信息系統(tǒng)健全之后逐步增加試點(diǎn)。信貸方面：信貸的日益緊縮，致使房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行整體放緩。保障房方面：隨著保障房的竣工，將會對商品房市場產(chǎn)生一定影響。

截至201x年10 月份，南京市房地產(chǎn)投資累計達(dá)851.36 億元，同比增幅10.6％，呈逐年遞增之勢。其中住宅投資額累計達(dá)到560.38 億元，同比增長0.4％；辦公類物業(yè)投資額累計達(dá)到62.02 億元，同比增幅42.4％；商業(yè)投資額累計達(dá)88.61億元，同比增長28.1%。

可以看出住宅類物業(yè)投資的仍是拉動整體投資的關(guān)鍵驅(qū)動要素。截止到201x 年10 月，住宅類投資占房地產(chǎn)總投資比重為65.82%，隨著地方政府逐步跟進(jìn)中央政府的房地產(chǎn)調(diào)控，陸續(xù)出臺相關(guān)政策，“限購”、“限價”、“限貸”全面升級以及保障房的建設(shè)，住宅類開發(fā)投資所占比重將會有所下滑。

另外辦公類物業(yè)投資所占房地產(chǎn)投資比重逐步提升。辦公類物業(yè)開發(fā)比重自 年逐

年遞增，截止到201x 年，比重增至7.28%。自限購令實(shí)施以來，住宅市場限購的擠出效應(yīng)促使商辦市場逐漸升溫，寫字樓市場迎來前所未有的機(jī)遇。

史上最嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控，已經(jīng)進(jìn)入了第四個年頭。201x年南京房地產(chǎn)市場在“剛需”的強(qiáng)力拉動下，走出一波行情。以后的樓市發(fā)展有以下趨勢：調(diào)控政策趨于細(xì)化，地方政府尋求博弈； 土地市場供應(yīng)充足，土地資源趨于集中；商品住宅供銷量穩(wěn)定，成交均價小幅上漲；剛需產(chǎn)品仍為主力，高端產(chǎn)品存在機(jī)會；“

南京市江寧區(qū)地處長江下游南岸，總面積1567平方公里，水域面積186平方公里。江寧區(qū)城市發(fā)展總體特征如下：經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速；城市化加快推進(jìn)；城市規(guī)模迅速擴(kuò)張；.村鎮(zhèn)建設(shè)水平明顯提升；交通設(shè)施進(jìn)一步改善；規(guī)劃體系日趨完善。

下面是對江寧區(qū)的兩個房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)研結(jié)果：

得 房 率：85%(330㎡)甲方交付的文件資料以及乙方專門為履行本合同而制作的策劃方案擅自公開或泄露、披露給其他人，或用于其他任何用途。

? 總部大樓項(xiàng)目前期工作總結(jié) ?

如果工程項(xiàng)目前期工作得到加強(qiáng)，在源頭上就可以減少對工程質(zhì)量影響的因素，加上施工過程的嚴(yán)格管理，工程質(zhì)量也必然會有很大的提高。下面.jinpinTjian ul li a小編為大家準(zhǔn)備了關(guān)于工程項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作的文章，歡迎閱讀。

一、施工圖設(shè)計階段對工程質(zhì)量的影響及對策

在施工圖設(shè)計中，由于設(shè)計人員水平高低不同，受主觀思想影響，更多地考慮滿足結(jié)構(gòu)安全性和強(qiáng)制性規(guī)范，而對其它細(xì)節(jié)方面往往考慮不夠全面。設(shè)計中往往存在材料選用不合理，材料規(guī)格類型不確定，節(jié)點(diǎn)的設(shè)計不夠細(xì)化，標(biāo)注錯誤，材料設(shè)備選型滯后等等。這些問題的存在，直接影響到工程清單的編制質(zhì)量和投標(biāo)企業(yè)的投標(biāo)報價，并在以后施工過程中也會帶來困難。為解決存在的問題，主要應(yīng)從以下幾方面加以解決。

首先要建立以專家系統(tǒng)為核心的設(shè)計咨詢保障制度。業(yè)主方在工程開始階段對發(fā)展趨勢不了解，建成后往往在使用功能和內(nèi)部設(shè)施方面感到滯后，留下不少遺憾，因此設(shè)計單位在工程前期應(yīng)多介紹一些超前的設(shè)計思想。提高設(shè)計質(zhì)量的關(guān)鍵是優(yōu)化設(shè)計方案，開展設(shè)計咨詢對優(yōu)化設(shè)計方案是一個有效方法。設(shè)計咨詢就是業(yè)主自愿有償?shù)仄刚垯?quán)威專家或權(quán)威設(shè)計機(jī)構(gòu)，對業(yè)主關(guān)心的效益問題、方案的優(yōu)劣、工藝技術(shù)的先進(jìn)性、合理性等進(jìn)行評估和優(yōu)化，從而確定最優(yōu)設(shè)計方案，提高投資效益。

二是要強(qiáng)化施工圖的設(shè)計審查。設(shè)計是工程建設(shè)的龍頭，抓好設(shè)計審查對保證結(jié)構(gòu)安全、節(jié)約投資將起到重要作用。建議有關(guān)管理部門，結(jié)合往年工程出現(xiàn)的問題，制定各專業(yè)的施工圖設(shè)計審查注意事項(xiàng)及實(shí)施細(xì)則，以減少、消除施工圖設(shè)計階段可能出現(xiàn)的各種問題，提高圖紙?jiān)O(shè)計質(zhì)量。

三是要加強(qiáng)設(shè)計人員的技術(shù)培訓(xùn)。我國幅員遼闊，設(shè)計院面臨的又是要求復(fù)雜的各類建筑項(xiàng)目，在技術(shù)上存在不少困難。針對地區(qū)情況制定一些通用的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計或技術(shù)規(guī)程規(guī)定，對保證設(shè)計質(zhì)量將起到良好作用。建議有關(guān)管理部門，參照《全國民用建筑工程設(shè)計技術(shù)措施》做法，針對工程設(shè)計的“通病”和最容易發(fā)生錯誤的技術(shù)環(huán)節(jié)提出正確的措施，制定各個專業(yè)統(tǒng)一的技術(shù)措施。這對提高設(shè)計質(zhì)量、提高設(shè)計水平將發(fā)揮指導(dǎo)作用，對于提高民用建筑設(shè)計的創(chuàng)新能力也將起到促進(jìn)作用。

四是要加大科研力度。當(dāng)前由于墻體材料的改革，量大面廣的混合結(jié)構(gòu)在設(shè)計施工方面存在許多新問題有待研究。高層建筑使用功能日益復(fù)雜，需要規(guī)范不斷補(bǔ)充完善。此外，一些新的課題還需作超前研究。科研工作時間和人力投入大、周期長、見效慢，這需要設(shè)計院在政策上給予更多的關(guān)注和傾斜。

五是要制定合理的設(shè)計周期。有的業(yè)主往往為了趕工期而壓縮設(shè)計周期，人為造成了對設(shè)計質(zhì)量的不良影響。設(shè)計人員在有限的時間里，為盡快交出施工圖，就不得不放棄對某些方面的深入考慮，從而影響設(shè)計質(zhì)量。建議有關(guān)管理部門，在制定設(shè)計周期時留給設(shè)計人員必要的方案論證時間。

二、工程清單的編制對工程質(zhì)量的影響及對策

建筑工程預(yù)算的編制是一項(xiàng)艱苦細(xì)致的工作，它需要我們專業(yè)工作者有過硬的基本功，良好的職業(yè)道德，實(shí)事求是的作風(fēng)，勤勤懇懇、任勞任怨的精神。在充分熟悉把握定額的內(nèi)涵、工作程序、子目包括的內(nèi)容、建筑工程量計算規(guī)則及尺度的同時，深入建筑工程第一線，從頭做收集資料、積累知識、著手編制。目前清單編制過程中普遍存在漏算少算、定額套用錯誤、清單項(xiàng)目特征描述不清、與現(xiàn)場情況不符、設(shè)計變更和修改未加以考慮等等問題。這些問題的存在直接影響工程量計算的準(zhǔn)確性，加上投標(biāo)企業(yè)沒有充足的時間也不會去核對，在投標(biāo)報價時就會存在偏差，影響企業(yè)的成本核算，中標(biāo)的施工企業(yè)認(rèn)為虧本或少賺時，就會想方設(shè)法從其他方面降低成本，甚至偷工減料，影響工程質(zhì)量。為解決這類問題，主要應(yīng)從以下幾方面加以考慮。

首先專業(yè)人員要加強(qiáng)學(xué)習(xí)，精通設(shè)計、施工規(guī)范。針對目前建筑施工圖設(shè)計方面的實(shí)際情況，要求預(yù)算專業(yè)人員必須掌握和熟悉設(shè)計、施工規(guī)范，如果不精通規(guī)范，必然造成漏項(xiàng)產(chǎn)生差錯。而若對規(guī)范較熟悉，計算到這些相關(guān)部位的工程量時就能運(yùn)算自如，不會出現(xiàn)計算錯誤或漏項(xiàng)的情況。

二是要建立清單編制復(fù)審制度。建立標(biāo)底項(xiàng)目清單交叉審核制度，在清單編制單位完成工程標(biāo)底編制后，委托另外一家中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行審查，以查找出標(biāo)底中存在的問題。并要求編制及審核單位均到工程實(shí)地察看，使工程標(biāo)底編制盡可能與工程實(shí)際情況相符，并制定出相應(yīng)配套的獎罰體制，使得編制單位、復(fù)審單位工作狀態(tài)最優(yōu)化，從而使清單編制中“錯、漏、少”等情況控制在最小范圍內(nèi)。

三是行政主管部分要加強(qiáng)檢查，加大檢查頻率，從而使作業(yè)人員進(jìn)一步加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)。使企業(yè)強(qiáng)化內(nèi)部管理，提高執(zhí)業(yè)道德素養(yǎng)，并嚴(yán)格執(zhí)行國家和省市有關(guān)工程造價管理的法律、法規(guī)和規(guī)章，自覺規(guī)范自己的執(zhí)業(yè)行為，從而促進(jìn)工程造價咨詢行業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展。

三、工程招投標(biāo)階段對工程質(zhì)量的影響及對策

《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》中明確規(guī)定，依法公開招標(biāo)的項(xiàng)目應(yīng)采用合理低價中標(biāo)法。這種方法的推行，是社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求，對于規(guī)范投標(biāo)行為，維護(hù)建筑市場秩序，防范惡性競爭，促進(jìn)施工企業(yè)技術(shù)水平和治理水平的`提高，都將會起到重要的推動作用。

低價中標(biāo)的低價概念，不是指難以量化比較的合理低價，也不是低價投標(biāo)、高價結(jié)算的虛假低價，而是在搭建的同一平臺上，在保證工期、質(zhì)量、安全的諸多投標(biāo)價中最低的那個價格。低價中標(biāo)，是價值規(guī)律的客觀要求。合理低價中標(biāo)法只是現(xiàn)階段保證建筑市場規(guī)范運(yùn)營的一種手段，是向低價中標(biāo)法的過渡。伴隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，建筑市場逐漸變得健康有序，低價中標(biāo)法必然取代合理低價中標(biāo)法。

低價中標(biāo)存在的問題：

1.業(yè)主行為不夠規(guī)范。招投標(biāo)價格逐年偏低。業(yè)主往往把最低價中標(biāo)當(dāng)成無限壓價的好機(jī)遇，殊不知招標(biāo)時依據(jù)的工程設(shè)計圖紙只是“概念”產(chǎn)品，工程實(shí)物要通過成千上萬種原材料、部件，經(jīng)過科學(xué)管理、施工、安裝而成，其成本價格也是客觀的。

2.市場主體發(fā)育不成熟。施工企業(yè)責(zé)任意識不強(qiáng)，成本意識薄弱。目前不少建筑企業(yè)成本管理所需的大量信息不能有效流轉(zhuǎn)，導(dǎo)致技術(shù)與經(jīng)濟(jì)脫節(jié)，整個成本管理缺乏系統(tǒng)觀念。

3.部分企業(yè)合同意識差。由于社會上存在相當(dāng)一批合同意識差、社會信譽(yù)意識差的企業(yè)，它們有目的地通過低價中標(biāo)，而在工程實(shí)施過程中，或通過偷工減料降低工程質(zhì)量以獲取非法利潤，或通過停工、單方面終止合同等兩敗俱傷的手段，要挾業(yè)主予以補(bǔ)償，甚至用高估冒算等辦法彌補(bǔ)報價的不足，從而給業(yè)主帶來巨大的損失。

4.標(biāo)書質(zhì)量編制粗糙，考慮不全面。對于工程中使用的各項(xiàng)材料設(shè)備沒有明確相應(yīng)的技術(shù)要求和檔次定位。目前是市場經(jīng)濟(jì)時代，市場上材料設(shè)備質(zhì)量參次不齊。如標(biāo)書中對材料設(shè)備要求如不明確，企業(yè)在投標(biāo)報價和中標(biāo)后材料設(shè)備的使用中有很大的選擇性，主觀上往往會選用滿足要求的最低檔，從而謀取利潤。也會使投標(biāo)報價時越投越低，工程管理難度逐漸加大，質(zhì)量越來越低，形成惡性循環(huán)。

5.相關(guān)法律規(guī)范不完善。目前對于明顯違法且有害于整個社會的低于成本競標(biāo)，建筑市場法規(guī)存在太多不完善的地方和管制的盲區(qū)，加上不恰當(dāng)?shù)男姓深A(yù)等原因而導(dǎo)致的業(yè)主違約問題，最突出的就是市場的惡性競爭，導(dǎo)致施工企業(yè)失去了應(yīng)有的利潤空間，然后通過索賠等方式取得投標(biāo)時無法取得的利潤，挽回其經(jīng)濟(jì)損失，有的企業(yè)甚至采取克扣或拖欠民工工資、挪用安全技術(shù)措施費(fèi)等方式。

為解決這類問題，主要應(yīng)從以下幾方面加以考慮：

首先要建立和健全相關(guān)制度。完善市場環(huán)境，建立、健全并規(guī)范建設(shè)市場。加快市場完善的步伐，加大規(guī)范建設(shè)市場的力度，確保公開、有序的市場競爭環(huán)境。建立市場信譽(yù)檔案制度。規(guī)范建筑市場行為，用行政手段防止惡意低價競爭的產(chǎn)生，對投標(biāo)人、擔(dān)保人、中介機(jī)構(gòu)、業(yè)主建立信譽(yù)檔案。

二是要加快企業(yè)以造價為管理中心的改革。強(qiáng)化管理，降低成本，在國家定額指導(dǎo)價下做好本企業(yè)報價定額的制定工作，主動適應(yīng)新的市場條件下的競爭形勢。

三是要業(yè)主加強(qiáng)監(jiān)管力度。做到招標(biāo)文件內(nèi)容嚴(yán)謹(jǐn)、條款明確，工程量清單明細(xì)清晰、數(shù)量準(zhǔn)確，力求減少數(shù)量差錯，對估計出現(xiàn)的誤差有明確的解決辦法。明確各材料設(shè)備技術(shù)要求，確定材料設(shè)備檔次。

四是要建立中標(biāo)價的復(fù)核制，并在招標(biāo)文件中明確相關(guān)條款。中標(biāo)單位確定后，為確保其最低報價已包括工程的所有內(nèi)容，招標(biāo)方應(yīng)對中標(biāo)人的報價進(jìn)行復(fù)核，檢查有沒有計算錯誤或遺漏，并同時由具有資格的預(yù)算員進(jìn)行審查。以避免施工中發(fā)生糾紛，也遏制了惡性競爭的行為。

? 總部大樓項(xiàng)目前期工作總結(jié) ?

在光伏行業(yè)，前期的工作是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。光伏前期工作包括項(xiàng)目規(guī)劃、勘察設(shè)計和資金籌措等多個環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)都要注意細(xì)節(jié)，做到周密準(zhǔn)確，才能確保項(xiàng)目的順利進(jìn)行和高效完成。在這篇文章中，我將詳細(xì)總結(jié)我在光伏前期工作中所獲得的心得。

在項(xiàng)目規(guī)劃環(huán)節(jié)，我發(fā)現(xiàn)規(guī)劃的精確性對項(xiàng)目的未來發(fā)展至關(guān)重要。規(guī)劃包括項(xiàng)目定位、技術(shù)選擇、產(chǎn)能規(guī)模等內(nèi)容。在進(jìn)行規(guī)劃時，我們要充分考慮到技術(shù)的成熟度及可靠性，并結(jié)合市場需求進(jìn)行合理的產(chǎn)能規(guī)模評估。同時，要對項(xiàng)目的投資、收益、風(fēng)險進(jìn)行全面分析和評估，確保項(xiàng)目的可行性和可持續(xù)性。與政府相關(guān)部門的合作也是項(xiàng)目規(guī)劃中不可或缺的環(huán)節(jié)。與政府合作可以解決許多項(xiàng)目所面臨的政策、審批以及電網(wǎng)接入等問題，從而提高項(xiàng)目的順利進(jìn)行程度。

在勘察設(shè)計環(huán)節(jié)，我學(xué)到了詳細(xì)、全面勘察的重要性。在勘察設(shè)計中，我們要準(zhǔn)確了解項(xiàng)目的地理、氣候、土壤等條件，并根據(jù)這些條件選擇合適的光伏設(shè)備和布局方案。除此之外，還要結(jié)合項(xiàng)目所在地區(qū)的電網(wǎng)條件，確保光伏系統(tǒng)順利接入電網(wǎng)。在勘察設(shè)計過程中，我們還需要與當(dāng)?shù)卣㈦娏镜葐挝幻芮泻献鳎私庀嚓P(guān)政策和接入流程，并在設(shè)計中充分考慮風(fēng)險控制措施，確保項(xiàng)目運(yùn)營期間的安全穩(wěn)定。

光伏前期工作中的資金籌措也是不可忽視的一個環(huán)節(jié)。在資金籌措中，我們要尋找合適的融資渠道和方式，為項(xiàng)目提供充足的經(jīng)費(fèi)。在尋找融資渠道時，我們可以與銀行、投資機(jī)構(gòu)等進(jìn)行合作，或者通過政府的支持資金來籌集資金。同時，在融資時要充分了解項(xiàng)目的風(fēng)險與回報，并與各方進(jìn)行充分的溝通和協(xié)商，確保項(xiàng)目的資金籌集能順利進(jìn)行。

小編認(rèn)為，在光伏前期工作中，我們要注重細(xì)節(jié)，保持對項(xiàng)目全局的把握。我們要準(zhǔn)確評估項(xiàng)目的可行性和可持續(xù)性，進(jìn)行全方位的規(guī)劃和設(shè)計；要在勘察設(shè)計中勘察詳細(xì)、方案完善，確保項(xiàng)目的順利進(jìn)行；要靈活運(yùn)用資金籌措方式，確保項(xiàng)目背后的經(jīng)濟(jì)支撐。

通過這篇文章，我更加深入地認(rèn)識到光伏前期工作的重要性，并總結(jié)了一些在實(shí)踐中獲得的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。只有在光伏前期工作中做好項(xiàng)目規(guī)劃、勘察設(shè)計和資金籌措等環(huán)節(jié)，我們才能為后續(xù)的項(xiàng)目實(shí)施奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，確保項(xiàng)目的成功運(yùn)營，為社會可持續(xù)發(fā)展做出自己的貢獻(xiàn)。

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一、前期財務(wù)工作總結(jié)

接連幾天跑銀行業(yè)務(wù)，深感自己對于銀行方面復(fù)雜的業(yè)務(wù)知識以及處理尚有不足，急需學(xué)習(xí)。且因從未接觸過外資銀行業(yè)務(wù)導(dǎo)致對外資銀行信息的匱乏，同樣急需深入了解與學(xué)習(xí)。由于幾天中所辦理業(yè)務(wù)的復(fù)雜性，從中了解感悟到，介于辦理銀行方面業(yè)務(wù)的不同性質(zhì)，辦事中應(yīng)備齊所有資料有備無患。

在此期間工作過程中不斷提高自己與外界的溝通能力，同時在公司內(nèi)部的溝通也非常重要，除了本部門之間，部門與部門之間的溝通也很重要，只有溝通好了，才能提高工作效率。一方面，干中學(xué)、學(xué)中干，不斷掌握方法，積累經(jīng)驗(yàn);另一方面，問書本、問同事，不斷豐富知識掌握技巧。對于工作環(huán)境，無任何其他要求。

二、主要經(jīng)驗(yàn)和收獲

(一)擺正自己的位置，下功夫熟悉基本業(yè)務(wù)，才能盡快適應(yīng)新的工作崗位；

(二)主動融入集體，處理好各方面的關(guān)系，才能在新的環(huán)境中保持好的工作狀態(tài)；

(三)保持心態(tài)平和，“取人之長、補(bǔ)己之短”，才能不斷提高、取得進(jìn)步。

(四)出納人員要恪守良好的職業(yè)道德。

(五)學(xué)會制訂本職崗位工作制度。

三、工作目標(biāo)

目前從事的財務(wù)工作相對簡單，但作為公司正常運(yùn)轉(zhuǎn)的不可缺少的部分，我深知自己崗位的價值，同時也為自己的工作設(shè)定了新的目標(biāo)：做好財務(wù)工作計劃；及時掌握銀行方面信息；積極參與配合其他部門的工作。

以上是我對上周新入職崗位的工作總結(jié)，請領(lǐng)導(dǎo)給予批評指正。在今后的工作中，不斷總結(jié)工作經(jīng)驗(yàn)，努力學(xué)習(xí)，不斷提高自己的專業(yè)知識和業(yè)務(wù)能力。

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淺談市政工程項(xiàng)目前期經(jīng)營策劃

摘要本文結(jié)合大同市南三環(huán)西延道路工程、御河?xùn)|路南延道路工程取得的經(jīng)驗(yàn)，按照“經(jīng)營質(zhì)量提高年”活動的指導(dǎo)思路，淺談大同市場市政工程項(xiàng)目前期經(jīng)營策劃。

關(guān)鍵詞市政工程經(jīng)營質(zhì)量提高年前期經(jīng)營策劃

一、引言

隨著我國招投標(biāo)制度的推行，市政行業(yè)壟斷的局面被打破。與高速公路市場相比，市政市場有著工期短、節(jié)奏快、管理薄弱等特點(diǎn)。企業(yè)如何在市場競爭中以先進(jìn)科學(xué)的管理，完善的前期策劃來求得自身的生存和發(fā)展，是一個值得研究并解決的大問題。本文主要針對大同市場市政道路工程經(jīng)營過程中的重點(diǎn)與難點(diǎn)，分析市政工程項(xiàng)目前期經(jīng)營策劃。

二、工程概況

大同市御河?xùn)|路南延道路工程規(guī)劃為城市I級主干道，工程北起大同市南三環(huán)，南至規(guī)劃藥物園區(qū)，設(shè)計全長22公里。城市段道路全長3.2公里，規(guī)劃紅線60米，采用四塊板式。郊外段道路全長18.8公里，從城市段終點(diǎn)起沿著御河?xùn)|岸向南依次下穿208國道、京大高速御河大橋及大秦鐵路御河大橋，最后達(dá)到設(shè)計終點(diǎn)藥物園區(qū)，道路寬度20米，按城市主干道Ⅱ級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計。

三、前期經(jīng)營策劃

做好項(xiàng)目的前期策劃工作，能夠進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)項(xiàng)目管理，提升對項(xiàng)目實(shí)施的預(yù)測預(yù)控能力，是保證項(xiàng)目順利實(shí)施、提高項(xiàng)目整體盈利水平的關(guān)鍵。分析項(xiàng)目策劃重點(diǎn)，發(fā)揮指導(dǎo)性作用，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行項(xiàng)目的前期策劃工作，主要從以下幾個方面入手：

（一）臨建策劃

1.經(jīng)理部選址。經(jīng)理部選址的合理與否，關(guān)系到項(xiàng)目生產(chǎn)安排以及施工過程控制的難易。市政市場對經(jīng)理部建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)沒有要求，應(yīng)優(yōu)先選擇工程沿線現(xiàn)有房屋租賃，提高進(jìn)場辦公速度。戰(zhàn)線長、工區(qū)分散的工程可以設(shè)置分部，因?yàn)楣て诙蹋粡?qiáng)調(diào)分部的規(guī)范建設(shè)，重點(diǎn)在于施工方便服務(wù)于生產(chǎn)。

2.拌和站選址。大同市場拌和站場地費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)，只要拌和站位置確定下來，有關(guān)征地的相關(guān)事宜由業(yè)主協(xié)調(diào)解決。根據(jù)施工工程量及進(jìn)度、地形條件等需求選擇合適的拌和站場地，及其相關(guān)事項(xiàng)要詳細(xì)考察，合理確定。我項(xiàng)目根據(jù)施工工程量及進(jìn)度情況，決定建設(shè)一座4000型瀝青拌和站、兩座水穩(wěn)拌和站。

（二）施工策劃

進(jìn)場前期不能在不具備條件的情況下盲目搶進(jìn)度，要合理安排施工工序，施工生產(chǎn)之前制定生產(chǎn)管理制度、生產(chǎn)計劃編排，優(yōu)化設(shè)計與施工方案，編制技術(shù)上先進(jìn)可靠、經(jīng)濟(jì)上合理、管理上科學(xué)的實(shí)施性施工組織設(shè)計。

第一，一般情況下，路基挖方段，應(yīng)先施工路基挖方再開挖溝槽鋪設(shè)管線;路基填方段，管線在原地面以下時，先開挖溝槽、鋪設(shè)管道、溝槽回填，后進(jìn)行路基填筑;管線在原地面以上時，先進(jìn)行路基填筑到管頂合適位置后（盡量減少溝槽回填量），再進(jìn)行溝槽開挖、鋪設(shè)管道及溝槽回填。開始管線溝槽開挖前，要認(rèn)真確定各種管線的施工順序，各類管線要本著先施工無壓管線由下到上分部施工的原則。

第二，施工協(xié)作隊(duì)伍的選擇與數(shù)量的策劃也是前期施工策劃的重要部分，選擇到位，便于施工，節(jié)約成本。我御河?xùn)|路南延項(xiàng)目在策劃工區(qū)劃分與施工隊(duì)伍安排時，主要考慮市內(nèi)段地下管線眾多，為保證溝槽回填質(zhì)量，管線、附屬施工隊(duì)伍暫定兩家，施工圖紙確定后根據(jù)管線種類及工程量再考慮增加隊(duì)伍。

（三）經(jīng)營工作策劃

1.經(jīng)營思路策劃。項(xiàng)目的經(jīng)營理念是和諧共贏，真正意義上幫助協(xié)作隊(duì)伍把工程干好，指導(dǎo)協(xié)作隊(duì)伍科學(xué)管理，不產(chǎn)生窩工、損失、浪費(fèi)，協(xié)作隊(duì)伍才能掙到錢，減少合同調(diào)價。深入了解項(xiàng)目的基本情況，制定靈活、變通的經(jīng)營思路，適應(yīng)工期緊、節(jié)奏快的市政市場。

2.經(jīng)營重點(diǎn)工作策劃。對項(xiàng)目整個情況進(jìn)行全面了解后，因地制宜地確定經(jīng)營的重點(diǎn)工作，找到突破口，保證工程的順利展開。介于2009年土源緊張、購?fù)羻蝺r高等問題，經(jīng)營工作首先面臨的難題，就是落實(shí)土源及購?fù)羻蝺r。首先計劃選用兩家本地路基隊(duì)伍，利用本地隊(duì)伍的優(yōu)勢，確保能夠盡快落實(shí)取土場，開始路基施工;二是選用一家長期合作的路基隊(duì)伍，使三家隊(duì)伍互相牽制，防止漫天要價;三是經(jīng)理部上下積極參與落實(shí)取土場的工作，掌握第一手資料，確保有土可取并且單價合理。

3.變更前期策劃。大同市場所有工程變更、洽商、業(yè)主變更指令、現(xiàn)場簽證等發(fā)生工程量的變化，均由甲方代表聯(lián)系財政投資評審中心、會同監(jiān)理單位、施工單位一起進(jìn)行現(xiàn)場簽證確認(rèn)實(shí)際發(fā)生工程量，四方簽字作為將來最終決算的依據(jù)。

主抓變更索賠的管理人員要對合同規(guī)定的工作范圍了如指掌，隨時注意業(yè)主和設(shè)計單位發(fā)布的變更指令或口頭要求，一旦發(fā)現(xiàn)實(shí)際工程超出合同規(guī)定的工作范圍時，及時地提出索賠要求，聯(lián)系財政投資評審中心進(jìn)行現(xiàn)場評審、簽證。熟悉通曉工程項(xiàng)目的全部合同文件，能夠從索賠的角度解釋合同條款，不失時機(jī)地開發(fā)創(chuàng)造索賠機(jī)會，積極發(fā)現(xiàn)索賠現(xiàn)象。

4.成本控制措施。優(yōu)化施工方案。施工方法的確定、施工機(jī)具的選擇、施工順序的安排和流水施工的組織。由于施工方案的不同，決定工期和所需機(jī)具的不同，因而發(fā)生的費(fèi)用也就不同。優(yōu)化施工方案，成立施工方案論證小組，對施工方案從技術(shù)、經(jīng)營、材料等多方面進(jìn)行論證。

對市政工程的成本控制，一方面要通過工程變更、索賠等方法進(jìn)行增收，另一方面要通過加強(qiáng)管理，控制支出，做到開源節(jié)流。工程的成本控制還要在施工過程中進(jìn)行動態(tài)控制，即隨著每道工序進(jìn)度的提前或拖延，對每個分項(xiàng)工程的成本實(shí)行控制，以保證項(xiàng)目成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

5.建立溝通平臺、增強(qiáng)策劃執(zhí)行力。各種構(gòu)思與想法都是好的，重要的是項(xiàng)目前期策劃怎樣執(zhí)行下去，落實(shí)到根本。首先，一個項(xiàng)目要建立并完善上下級經(jīng)常溝通的平臺，特別是項(xiàng)目經(jīng)理與領(lǐng)導(dǎo)班子其他副職的密切溝通，對項(xiàng)目前期策劃的執(zhí)行情況、目前項(xiàng)目進(jìn)展情況、存在需要解決的問題等。其次，就是項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)要建立部門之間溝通的平臺，將部門間關(guān)心的問題共同拿到桌面上進(jìn)行討論解決，切忌不能出現(xiàn)人人都問，無人去管的局面。只有充分建立好項(xiàng)目溝通的平臺，團(tuán)結(jié)、調(diào)動項(xiàng)目全體職工，才能使項(xiàng)目前期經(jīng)營策劃落到實(shí)處，而不是紙上談兵。要保證項(xiàng)目開發(fā)的可行性，要注意結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際情況，并且借鑒學(xué)習(xí)成功案例，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，要有長遠(yuǎn)的目光，前期策劃不應(yīng)當(dāng)只是將目光局限于當(dāng)前的發(fā)展，而是應(yīng)當(dāng)有可持續(xù)的發(fā)展理念，結(jié)合相關(guān)政策，制定長遠(yuǎn)的項(xiàng)目目標(biāo)。

四、結(jié)語

伴隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的飛速增長及城市化進(jìn)程的不斷加快，加大城市基礎(chǔ)設(shè)施投資力度，市政市場發(fā)展?jié)摿υ絹碓酱蟆＜訌?qiáng)新中標(biāo)市政工程前期策劃的時效性，并提高策劃質(zhì)量，充分挖掘、拓展項(xiàng)目經(jīng)營潛力，使其達(dá)到預(yù)期經(jīng)營結(jié)果，促進(jìn)項(xiàng)目管理科學(xué)化和規(guī)范化，從而提高項(xiàng)目整體管理水平，在市場競爭中以先進(jìn)科學(xué)的管理，完善的前期策劃來求得自身的生存和發(fā)展。市政工程項(xiàng)目的前期策劃是項(xiàng)目開發(fā)及推廣的前提，所以，在實(shí)際的市政工程項(xiàng)目開發(fā)中，應(yīng)當(dāng)充分重視對其前期策劃的運(yùn)作與管理，這樣才能有效把握住項(xiàng)目開發(fā)成功的關(guān)鍵，從而獲取更高的經(jīng)濟(jì)效益。

（作者單位為中交一公局第二工程有限公司）

[作者簡介：李景亮（1985—），男，本科，工程師。]

參考文獻(xiàn)

[1]給水排水管道工程施工及驗(yàn)收規(guī)范（GB50268-2008）[M].中國建筑工業(yè)出版社，2008.

[2]城鎮(zhèn)道路工程施工與質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范（CJJ1-2008）[M].中國建筑工業(yè)出版社，2008.

淺談市政工程項(xiàng)目前期經(jīng)營策劃

在不考慮投標(biāo)階段已進(jìn)行了效益策劃的前提下，項(xiàng)目實(shí)施階段對項(xiàng)目成本控制具有方向性影響的因素有：項(xiàng)目管理體系的優(yōu)劣、項(xiàng)目策劃是否具有前瞻性、施工的動態(tài)控制、發(fā)包模式等。目前，絕大部分項(xiàng)目想要出效益，二次經(jīng)營是關(guān)鍵，而達(dá)到項(xiàng)目成本有效控制，實(shí)現(xiàn)二次經(jīng)營目的的前提條件是安全質(zhì)量可靠、進(jìn)度合理超前、有利的社會評價，在此基礎(chǔ)上才有有效的成本管控措施。

從項(xiàng)目管理的角度來看，項(xiàng)目成本管理可以分為計劃內(nèi)成本和計劃外成本。計劃外成本是我們的管理重點(diǎn)，它主要包含合同外的機(jī)械和勞務(wù)費(fèi)用、超企業(yè)內(nèi)部定額的材料消耗費(fèi)用、管理費(fèi)超支、質(zhì)量安全環(huán)保事故引起的成本增加、財務(wù)成本和稅務(wù)成本增加等。如果從與時間的關(guān)聯(lián)度來看又可分為固定成本、變動成本兩類，為了使分類更符合施工現(xiàn)場情況，還可將部分成本分為半固定成本。所謂的固定成本是指與時間強(qiáng)相關(guān)而與產(chǎn)量不相關(guān)的成本，如管理費(fèi)用、包月機(jī)械等。半固定成本是指與時間和產(chǎn)量都強(qiáng)相關(guān)的成本，如隧道的電費(fèi)、民爆品配送費(fèi)和服務(wù)費(fèi)等。基于對上述管理概念或方式的理解，我想借此機(jī)會談?wù)剬?xiàng)目成本管控的一些不成熟想法。

No.1

關(guān)于成本最優(yōu)

成本最優(yōu)是指工料機(jī)費(fèi)、管理費(fèi)、臨建成本、稅費(fèi)、其它成本總體最優(yōu)，體現(xiàn)為配置的資源效率得到充分的發(fā)揮。在實(shí)際管理過程中的單項(xiàng)成本或多項(xiàng)成本之間會有取舍，以追求總體最優(yōu)。例如：從一個點(diǎn)來看，對各作業(yè)隊(duì)伍進(jìn)場時間的把控，不能太晚，但也不能太早，如果各項(xiàng)工作面不成熟，僅為了滿足履約，會造成分包隊(duì)伍進(jìn)場后無事可做，或者作業(yè)面打不開，任務(wù)不飽滿，導(dǎo)致合同糾紛或索賠情況的發(fā)生。從項(xiàng)目整體來看，當(dāng)下利潤微薄的情況下，資源配置夠用就好，不能盲目超配。管理者還要有前期施工的單位工程或某道工序不斷的為后續(xù)的單位工程或工序創(chuàng)造更好的施工條件的理念。緊緊圍繞關(guān)鍵線路展開施工、施工方法和工藝選擇恰當(dāng)、工序安排緊密順暢、資源效率得到充分發(fā)揮，是項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)核心能力的體現(xiàn)，也是追求成本最優(yōu)的前提條件。

No.2

關(guān)于成本間轉(zhuǎn)化

各類成本間是可以相互轉(zhuǎn)化的，各單位工程甚至工序間成本也是可以轉(zhuǎn)移的。比如，不同的施工方法有不同的工、料、機(jī)成本；土石方施工從純機(jī)械費(fèi)的角度看，一臺套相匹配設(shè)備組合的利用率永遠(yuǎn)是最高的。但從整體看，工期延長，固定成本增加，半固定成本攤銷也會很高，還會影響需土石方工程配合的其它單位工程的成本；一個項(xiàng)目防護(hù)工程做到逐級開挖逐級防護(hù)可節(jié)省人工、機(jī)械費(fèi)用，但如果組織不好，為了逐級防護(hù)而逐級開挖讓土石方工程暫停，反而會大大增加機(jī)械費(fèi)、管理費(fèi)等。

No.3

關(guān)于施工組織

施工組織是成本的最大影響因素，進(jìn)度快會使固定成本降低，半固定成本攤薄。目前較多項(xiàng)目的固定成本高，這與進(jìn)度強(qiáng)相關(guān)，與企業(yè)較多的管理要求導(dǎo)致管理崗位增多有關(guān)，也與項(xiàng)目的發(fā)包模式有關(guān)。但無限追求進(jìn)度可能會帶來管控協(xié)調(diào)難度加大，現(xiàn)場人、機(jī)、料匹配度降低，造成人、機(jī)、料成本的增加。因此，緊緊圍繞關(guān)鍵線路開展施工，施工方法和工藝選擇適當(dāng)，工序安排緊密順暢，資源效率得到充分發(fā)揮，施工進(jìn)度合理超前是成本管理的基礎(chǔ)。

No.4

關(guān)于發(fā)包單價

發(fā)包單價的降低主要依賴于技術(shù)進(jìn)步和管理進(jìn)步。市場競爭是促使這兩者進(jìn)步的動力，一定程度上能夠壓縮分包勞務(wù)企業(yè)或材料、機(jī)械商的超額利潤。項(xiàng)目發(fā)包時要體現(xiàn)市場競爭，爭取合理低價分包。管理過程中要對分包班組嚴(yán)管善待，提高管理水平，幫助班組盈利。但同時，項(xiàng)目發(fā)包不能一味的追求低價，否則會導(dǎo)致扯皮、合同清算打報告、合同外大額補(bǔ)償，甚至依靠點(diǎn)人頭、點(diǎn)機(jī)械推算成本結(jié)算等情況的發(fā)生。而此類結(jié)算突破了合同邊界，其本質(zhì)就是不執(zhí)行合同。

在發(fā)包合同簽訂之后，人、機(jī)成本的管控主要就是管住合同外的成本。合同外勞務(wù)、機(jī)械成本是當(dāng)前項(xiàng)目成本管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)之一。我們?nèi)粘Ρ葎趧?wù)、機(jī)械成本時，應(yīng)將合同外成本計算在內(nèi)。它產(chǎn)生的原因主要有施工組織與資源不匹配導(dǎo)致窩工，項(xiàng)目管理原因?qū)е峦９ぁ⒎倒ぃ踩|(zhì)量環(huán)保及其它原因?qū)е峦９ぁ⒎倒ぃ┕すぷ髅娼徊娓蓴_導(dǎo)致窩工，合同漏項(xiàng)、合同交接面不清晰等導(dǎo)致補(bǔ)償，地質(zhì)、自然災(zāi)害等人力不可抗因素導(dǎo)致補(bǔ)償?shù)取Ｎ覀円苊馊藶樵驅(qū)е沦Y源閑置和浪費(fèi)，這是對項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)考慮問題全面性、系統(tǒng)性、前瞻性的一種考驗(yàn)。

分包單元界面合理劃分、合同界面合理劃分、合同不漏項(xiàng)是對管理團(tuán)隊(duì)基本技能的考驗(yàn)。對于其它原因的影響，我們要有預(yù)判能力，要盡量減少相關(guān)影響。項(xiàng)目管理過程中確需發(fā)生合同外勞、機(jī)費(fèi)用時，對于合同外的工程首推方案先行、按量計價模式，然后是包干模式，最后是包月模式，最不可控的是現(xiàn)場點(diǎn)人、計臺班的模式。

No.5

關(guān)于材料成本

材料成本是項(xiàng)目最大的成本，也是最容易取得效果的管控環(huán)節(jié)。材料采購環(huán)節(jié)的主要管控點(diǎn)在質(zhì)量和價格上，在收發(fā)料、倉儲、使用消耗環(huán)節(jié)的主要管理手段是責(zé)任的落實(shí)和技術(shù)的進(jìn)步。如果設(shè)定企業(yè)內(nèi)部材料消耗定額，那么貫徹材料節(jié)超考核制度是減少管理環(huán)節(jié)超耗的重要手段。我們還要鼓勵創(chuàng)新，如砼配合比的改進(jìn)等。模板等周轉(zhuǎn)材料要提前做好詳細(xì)的規(guī)劃，過程中要時刻關(guān)注施組推進(jìn)情況，使之既不影響進(jìn)度又投入較少。材料費(fèi)的不正常超耗是項(xiàng)目成本管理的重點(diǎn)，應(yīng)從合同結(jié)構(gòu)上、日常節(jié)超獎懲措施以及前臺材料控制、后臺現(xiàn)場控制上進(jìn)行綜合管控。此外在資金困難的項(xiàng)目中，材料供應(yīng)不及時致使誤工、窩工，導(dǎo)致的人、機(jī)、管等成本增加，要遠(yuǎn)大于采購等成本降低值。

No.6

關(guān)于管理費(fèi)用

管理費(fèi)降低的主要措施是減少管理人員和減少支出周期（加快進(jìn)度）。在內(nèi)、外部管理要求過高，環(huán)境復(fù)雜的項(xiàng)目，常會因工期長或管理人員多而導(dǎo)致管理費(fèi)居高不下。假如一個項(xiàng)目直接成本（工、料、機(jī)）僅占中標(biāo)單價的45%左右，但項(xiàng)目一直虧損，那么主要原因就是進(jìn)度太慢，月產(chǎn)值相對管理費(fèi)比例超出正常水平。管理費(fèi)超支是環(huán)境復(fù)雜項(xiàng)目，尤其是受各方政策性或者征遷影響的市政工程以及城市地鐵項(xiàng)目成本管理的重點(diǎn)之一。

No.7

關(guān)于臨建費(fèi)用

臨建工程的規(guī)劃建設(shè)與后期的施工組織管理密切相關(guān)，所以既要考慮它的成本，又要考慮它的資源配置功能。對于因?yàn)榕R建工程圖紙不完善、工程量不準(zhǔn)確、標(biāo)準(zhǔn)不固定、合同清單不全面、隊(duì)伍引進(jìn)倉促等原因?qū)е碌某杀竟芾黼y度大的情況，管理者要對癥下藥，管住臨建成本的不當(dāng)流失。比如，某些大公司有成立專業(yè)臨建規(guī)劃、建設(shè)管理機(jī)構(gòu)，也會通過建立專業(yè)臨建隊(duì)伍庫的方法來解決這個問題。另外，防止臨建工程返工也是臨建費(fèi)用管控的重點(diǎn)。部分勞務(wù)隊(duì)伍駐地等臨建工程也可考慮由項(xiàng)目部統(tǒng)一規(guī)劃，隊(duì)伍自行建設(shè)，費(fèi)用包干或包含到單價內(nèi)，以此讓臨建費(fèi)用更加可控。

No.8

關(guān)于稅務(wù)籌劃

項(xiàng)目要重視稅務(wù)籌劃工作，若可自主選擇，需根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況分別測算簡易計稅方式和一般計稅方式的稅負(fù)比例，結(jié)合對現(xiàn)金流的影響，選擇對項(xiàng)目有利的計稅方式。如采用一般計稅方式，勞務(wù)分包應(yīng)將分包商的納稅身份作為選擇分包商的因素之一，在施工能力相近的前提下，需考慮分包隊(duì)伍的成本，分析一般納稅人與小規(guī)模納稅人的單價與稅率的對比。成本測算時，將各分包隊(duì)伍與本項(xiàng)目的利稅情況進(jìn)行合理預(yù)估，避免因分包隊(duì)稅金的超算與漏算造成成本測算出現(xiàn)較大偏差；主要材料應(yīng)考慮其分類，如鋼材、水泥、瀝青和地材等，按材料供應(yīng)商類別提供發(fā)票和稅率。物資設(shè)備應(yīng)明確設(shè)備購置時的產(chǎn)權(quán)歸屬，對所涉稅務(wù)進(jìn)行分析及選擇；對內(nèi)部設(shè)備租賃涉稅務(wù)的分析和選擇；外租設(shè)備租賃方式的比較測算（租賃方式:僅租設(shè)備或設(shè)備和操作人員共同租賃）；長期租賃及分包隊(duì)伍設(shè)備的燃油供應(yīng)方式等。

淺談市政工程項(xiàng)目前期經(jīng)營策劃

引言

在當(dāng)前改革背景下，全過程工程咨詢業(yè)務(wù)面臨轉(zhuǎn)型挑戰(zhàn)。各企業(yè)紛紛通過立足自身強(qiáng)勢業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)各業(yè)務(wù)間融合發(fā)展，諸如施工總承包單位立足施工過程牽頭開展業(yè)務(wù)拓展，設(shè)計單位則嘗試通過設(shè)計工作帶動其他服務(wù)有效擴(kuò)張等。但當(dāng)前卻鮮有能真正做到將業(yè)務(wù)有效融合的成功范例。當(dāng)前，部分大型咨詢機(jī)構(gòu)已逐漸認(rèn)識到項(xiàng)目管理業(yè)務(wù)在項(xiàng)目實(shí)施中所發(fā)揮的重大作用，并以此牽頭嘗試融合其他業(yè)務(wù)并取得一定成效。需指出，全過程工程咨詢中業(yè)務(wù)融合并非簡單的將服務(wù)合并組合，也并非任何咨詢業(yè)務(wù)均能夠通過牽頭方式帶動其他業(yè)務(wù)進(jìn)行融合。筆者認(rèn)為，恰恰由于項(xiàng)目管理業(yè)務(wù)獨(dú)特的性質(zhì)及其在項(xiàng)目統(tǒng)籌管理與實(shí)施中所發(fā)揮的建設(shè)性作用，決定了其具備引領(lǐng)構(gòu)建全過程工程咨詢業(yè)務(wù)體系的能力。

一、全過程工程咨詢業(yè)務(wù)特性

《工程咨詢行業(yè)管理辦法》（國家發(fā)展和改革委員會2017年第9號令）指出：全過程工程咨詢是指采用多種服務(wù)方式組合為項(xiàng)目決策、實(shí)施和運(yùn)營持續(xù)提供局部或整體解決方案以及伴隨服務(wù)。《關(guān)于推進(jìn)全過程工程咨詢業(yè)務(wù)發(fā)展的指導(dǎo)意見（征求意見稿）》則指出：全過程工程咨詢是對工程建設(shè)項(xiàng)目前期研究和決策及工程項(xiàng)目實(shí)施和運(yùn)行的全生命周期提供包含設(shè)計和規(guī)劃在內(nèi)的涉及組織、管理、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等各方案的工程咨詢服務(wù)。綜合來看，兩文件均強(qiáng)調(diào)了全過程工程咨詢業(yè)務(wù)并非獨(dú)立咨詢業(yè)務(wù)，強(qiáng)調(diào)其是跨越項(xiàng)目整個階段的多元、多樣業(yè)務(wù)的融合過程。為此，相比獨(dú)立咨詢服務(wù)而言，全過程工程咨詢業(yè)務(wù)具有一定的特性。

1．管理特性。順利完成全過程工程咨詢業(yè)務(wù)必須明確各業(yè)務(wù)在具體項(xiàng)目中的組合方式，以及項(xiàng)目推進(jìn)全過程工程咨詢的具體方案。需指出，這種有效的組合必需通過管理手段才能實(shí)現(xiàn)，發(fā)揮引領(lǐng)作用的主導(dǎo)業(yè)務(wù)只有具備管理特性才能夠有效對所融合的各類業(yè)務(wù)實(shí)施整合、集成與統(tǒng)籌。這種管理一方面對內(nèi)來自咨詢主體內(nèi)部牽頭業(yè)務(wù)對非牽頭業(yè)務(wù)的協(xié)調(diào)與組織，另一方面對外則需要與業(yè)主方及非牽頭其他業(yè)務(wù)的溝通與聯(lián)系。

2．系統(tǒng)特性。與傳統(tǒng)獨(dú)立咨詢業(yè)務(wù)相比，全過程工程咨詢將使得各獨(dú)立業(yè)務(wù)有效融合，打通了業(yè)務(wù)間聯(lián)系通路，有利于不同業(yè)務(wù)間銜接關(guān)聯(lián)。通過融合，業(yè)務(wù)得以優(yōu)化整合，各獨(dú)立業(yè)務(wù)被迫向縱深方向發(fā)展，并實(shí)現(xiàn)了彼此優(yōu)勢互補(bǔ)。在項(xiàng)目管理模式下，各業(yè)務(wù)向管理業(yè)務(wù)協(xié)同過程，也增強(qiáng)了全過程工程咨詢服務(wù)的系統(tǒng)性，可以說系統(tǒng)特性是管理特性作用的必然結(jié)果。

3．統(tǒng)一特性。提供全過程工程咨詢服務(wù)的受托主體為同一機(jī)構(gòu)，全過程工程咨詢業(yè)務(wù)全部包含于同一合同委托范圍，受托人具有相同的責(zé)任、權(quán)利與義務(wù)，以及統(tǒng)一的服務(wù)目標(biāo)體系及受托要求。此外，所有咨詢服務(wù)將在同一工作方案指引下完成，從而使得服務(wù)過程更加有序。基于咨詢團(tuán)隊(duì)協(xié)同完成的整個咨詢過程分工明確，形成了高效協(xié)作的局面與氛圍。統(tǒng)一性強(qiáng)化了業(yè)務(wù)內(nèi)部信息溝通與傳遞效果，優(yōu)化了合約規(guī)劃過程，提高了管理服務(wù)效率，也提升了服務(wù)質(zhì)量與效果。

4．針對特性。項(xiàng)目特性不同決定了對全過程工程咨詢業(yè)務(wù)需求有所差異。不同的咨詢機(jī)構(gòu)其業(yè)務(wù)發(fā)展程度不同，主營業(yè)務(wù)經(jīng)融合后，所能提供的服務(wù)能力有所不同。全過程工程咨詢業(yè)務(wù)的針對性是指基于上述條件，其為項(xiàng)目所提供的菜單式業(yè)務(wù)組合方式，這決定了其靈活性的業(yè)務(wù)表現(xiàn)。不僅如此，通過融合后的進(jìn)一步協(xié)同也將為項(xiàng)目提供深度不同的服務(wù)。

二、項(xiàng)目管理業(yè)務(wù)的內(nèi)容與實(shí)質(zhì)

1．項(xiàng)目管理的內(nèi)容。建設(shè)項(xiàng)目管理較之其他獨(dú)立業(yè)務(wù)具有明顯特殊性，主要表現(xiàn)為其具備管理與咨詢的雙重性質(zhì)，即在業(yè)主授權(quán)下服務(wù)主體對項(xiàng)目實(shí)施管理過程的同時也提供各類咨詢服務(wù)，在管理過程實(shí)現(xiàn)了各類業(yè)務(wù)融合統(tǒng)一。

項(xiàng)目管理業(yè)務(wù)主要劃分為：項(xiàng)目策劃及設(shè)計、施工準(zhǔn)備、施工組織以及竣工驗(yàn)收階段。其主要內(nèi)容包括：建設(shè)手續(xù)辦理、設(shè)計管理、招標(biāo)采購管理、進(jìn)度理、投資管理、合同管理、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算及信息文檔管理等。

2．項(xiàng)目管理的實(shí)質(zhì)。建設(shè)項(xiàng)目管理服務(wù)的實(shí)質(zhì)就是管理，其業(yè)務(wù)相關(guān)理論則屬管理學(xué)范疇。受業(yè)主委托所實(shí)施的管理過程，重要工作一般包括實(shí)施項(xiàng)目總體策劃、完成頂層管理思路設(shè)計、探尋管理最優(yōu)路徑、營造參建方管理協(xié)同環(huán)境、監(jiān)控項(xiàng)目實(shí)施狀態(tài)以及鎖定主要問題與風(fēng)險，并采取必要措施處置等。可以說，業(yè)主單位作為實(shí)施主體，其責(zé)任也正是管理責(zé)任，受托項(xiàng)目管理方需站在業(yè)主視角完成管理工作。而施工總承包方作為施工主體，其管理視角則立足施工過程維護(hù)自身施工及經(jīng)濟(jì)利益。同理，設(shè)計方站位則代表自身主張及利益。而只有業(yè)主視角管理過程才具備全局性，才是相對獨(dú)立的對其他各參建方的監(jiān)管。

三、非項(xiàng)目管理業(yè)務(wù)牽頭的局限

針對全過程工程咨詢業(yè)務(wù)融合，若采用設(shè)計、監(jiān)理或施工總承包等業(yè)務(wù)牽頭則存在局限。這是由于相比項(xiàng)目管理業(yè)務(wù)，其他業(yè)務(wù)要么只具有單純的咨詢性質(zhì)，要么主營業(yè)務(wù)的范圍跨度不足以涵蓋項(xiàng)目建設(shè)全部周期，且?guī)缀跛凶稍儤I(yè)務(wù)均不同程度存在自身本位利益視角，尤其在經(jīng)濟(jì)利益上與業(yè)主普遍存在對抗性。出于經(jīng)濟(jì)利益考慮，必然導(dǎo)致其服務(wù)過程與業(yè)主要求相背離。各類咨詢服務(wù)過程處于項(xiàng)目管理范圍下，但服務(wù)層級普遍低于項(xiàng)目管理方。而恰恰是項(xiàng)目管理業(yè)務(wù)所實(shí)施的管理過程實(shí)現(xiàn)了對上述背離情形的糾正。由非項(xiàng)目管理業(yè)務(wù)牽頭的全過程工程咨詢業(yè)務(wù)融合必然無法回避自身利益本位視角。項(xiàng)目管理過程將項(xiàng)目各類事項(xiàng)在“三維度”管理領(lǐng)域中統(tǒng)一。其業(yè)務(wù)基本思路與“規(guī)劃理論”相似，即在基于多影響因素而構(gòu)建約束條件下，實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)函數(shù)最優(yōu)解的過程。具體的，非項(xiàng)目管理業(yè)務(wù)牽頭融合的局限性主要表現(xiàn)在如下方面。

1．牽頭業(yè)務(wù)的強(qiáng)化對其他業(yè)務(wù)的影響。在非項(xiàng)目管理業(yè)務(wù)引領(lǐng)下，隨著對牽頭業(yè)務(wù)的拓展和深入，牽頭業(yè)務(wù)利益本位將得以強(qiáng)化。牽頭業(yè)務(wù)雖然對項(xiàng)目實(shí)施構(gòu)成核心支撐，但也可能形成過度擴(kuò)張，呈現(xiàn)出牽頭業(yè)務(wù)占用更多資源或優(yōu)先預(yù)留發(fā)展空間等情形，進(jìn)而對其他業(yè)務(wù)造成消極影響，導(dǎo)致其他業(yè)務(wù)被相對弱化。需指出，各類業(yè)務(wù)均具備深入拓展空間，尤其是設(shè)計、監(jiān)理、施工總承包業(yè)務(wù)。然而，雖然業(yè)務(wù)融合在一定程度上使得相比獨(dú)立咨詢呈現(xiàn)出更大合力效果，但并不意味著某些被融合的業(yè)務(wù)相比提供獨(dú)立咨詢具有更大的綜合成效。需指出，不同類型咨詢業(yè)務(wù)具有不可替代性及互補(bǔ)性，其融合的目標(biāo)之一是使得服務(wù)間良好銜接、互補(bǔ)、彼此促進(jìn)，而非產(chǎn)生消極影響。

2．牽頭業(yè)務(wù)與其它業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)差異的影響。需指出，項(xiàng)目管理業(yè)務(wù)所具有的管理與咨詢雙重性質(zhì)導(dǎo)致其必然與其它業(yè)務(wù)具有高度關(guān)聯(lián)性，而并非其他任何業(yè)務(wù)牽頭均與非牽頭業(yè)務(wù)保持關(guān)聯(lián)，即并非所有業(yè)務(wù)均可與牽頭業(yè)務(wù)有效融合，卻僅呈現(xiàn)出了簡單的組合狀態(tài)。通常處于咨詢上下游的業(yè)務(wù)間才具有較強(qiáng)關(guān)聯(lián)關(guān)系，并能夠做到一定程度融合。基于非關(guān)聯(lián)的融合將致使全過程工程咨詢服務(wù)變成由牽頭方分包或轉(zhuǎn)包的工具，這增長了業(yè)主方及項(xiàng)目管理方對咨詢業(yè)務(wù)的管控距離，導(dǎo)致咨詢主體無力對非關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)實(shí)施有效管控。鑒于此，只有基于與各業(yè)務(wù)保持高度關(guān)聯(lián)的業(yè)務(wù)，其牽頭融合才具有實(shí)際意義和效果。由此，項(xiàng)目管理業(yè)務(wù)則最為合適。

3．牽頭業(yè)務(wù)對項(xiàng)目總體實(shí)施目標(biāo)的影響。在牽頭業(yè)務(wù)被強(qiáng)化條件下，被融合的其他業(yè)務(wù)必然與牽頭業(yè)務(wù)產(chǎn)生協(xié)同，并以其為中心相互補(bǔ)充。被過度強(qiáng)化的牽頭業(yè)務(wù)將可能使得被融合業(yè)務(wù)甚至無法發(fā)揮其獨(dú)立咨詢的良好效果，或者與項(xiàng)目總體實(shí)施目標(biāo)產(chǎn)生偏離。偏離趨勢的加劇還很可能進(jìn)一步導(dǎo)致實(shí)施過程的系統(tǒng)性與完整性降低，甚至對項(xiàng)目總體策劃或頂層部署構(gòu)成威脅。過度強(qiáng)調(diào)或夸大某一具體咨詢業(yè)務(wù)的作用會使項(xiàng)目總體管理失去平衡。例如，實(shí)踐中，當(dāng)以造價咨詢業(yè)務(wù)牽頭時，可能導(dǎo)致其他咨詢業(yè)務(wù)以造價控制為導(dǎo)向而被削弱自身咨詢能力，從而形成項(xiàng)目以造價目標(biāo)代替總體實(shí)施目標(biāo)的偏離結(jié)果。

四、基于項(xiàng)目管理構(gòu)建全過程工程咨詢業(yè)務(wù)體系

1．“項(xiàng)目管理+N”服務(wù)模式的含義。鑒于上述分析，相比其他業(yè)務(wù)牽頭，以項(xiàng)目管理業(yè)務(wù)為引領(lǐng)的全過程工程咨詢業(yè)務(wù)體系是更加科學(xué)的。筆者認(rèn)為，業(yè)內(nèi)可嘗試推廣實(shí)施“項(xiàng)目管理+N”服務(wù)模式。其中“N”是指非項(xiàng)目管理類咨詢業(yè)務(wù)，“項(xiàng)目管理+N”是指項(xiàng)目管理牽頭與其他某類業(yè)務(wù)通過融合實(shí)現(xiàn)綜合管理咨詢服務(wù)。顯然，項(xiàng)目管理業(yè)務(wù)的引領(lǐng)有效突破了非項(xiàng)目管理類業(yè)務(wù)牽頭融合的局限，充分發(fā)揮了其管理站位與業(yè)主視角所帶來的效應(yīng)與作用。各類業(yè)務(wù)在融合中實(shí)現(xiàn)了協(xié)同、優(yōu)化與統(tǒng)籌，銜接脈絡(luò)被打通，咨詢合力效果得以顯現(xiàn)，形成了完整的咨詢服務(wù)業(yè)務(wù)體系。或者說，全過程工程咨詢業(yè)務(wù)體系就是“項(xiàng)目管理+N”服務(wù)模式下所形成的完整的咨詢服務(wù)業(yè)務(wù)序列。

2．“項(xiàng)目管理+N”模式的局限性。同樣的，項(xiàng)目管理業(yè)務(wù)牽頭與其它業(yè)務(wù)融合后將形成咨詢服務(wù)業(yè)務(wù)的利益共同體。但由于非管理類業(yè)務(wù)與項(xiàng)目管理相比，其相對業(yè)主視角而言并非處于同一實(shí)施層級，為此，項(xiàng)目管理針對其它業(yè)務(wù)的監(jiān)管規(guī)避則成為主要問題。基于“項(xiàng)目管理+N”服務(wù)模式融合后的共同體角色相對于獨(dú)立項(xiàng)目管理角色則存在局限。當(dāng)強(qiáng)調(diào)全局視角對業(yè)務(wù)統(tǒng)籌集成作用時，這一模式則顯現(xiàn)優(yōu)勢，而當(dāng)對被融合業(yè)務(wù)實(shí)施監(jiān)管時，這一模式則呈現(xiàn)出劣勢。筆者認(rèn)為，這是全過程工程咨詢業(yè)務(wù)發(fā)展所面臨的核心問題，值得業(yè)界高度重視。

3．“項(xiàng)目管理+N”模式的統(tǒng)一與對立。基于上述局限，在“項(xiàng)目管理+N”模式下，原項(xiàng)目管理方成為全過程工程咨詢業(yè)務(wù)牽頭人。從業(yè)主視角，業(yè)主將包括管理在內(nèi)各咨詢服務(wù)打包委托給“項(xiàng)目管理+N”服務(wù)主體，業(yè)主對服務(wù)主體釋放了自行管理的權(quán)限，項(xiàng)目管理與被融合的其他業(yè)務(wù)形成“管理+咨詢”業(yè)務(wù)的統(tǒng)一整體。相比獨(dú)立咨詢，這種委托方式強(qiáng)調(diào)了基于項(xiàng)目管理服務(wù)的集成，強(qiáng)化了服務(wù)主體責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)。從服務(wù)主體視角，其內(nèi)部業(yè)務(wù)具有“管理+咨詢”的性質(zhì)，進(jìn)而將呈現(xiàn)出內(nèi)部管控與組織實(shí)施間的對立情形，從而對服務(wù)主體內(nèi)部業(yè)務(wù)管控構(gòu)成挑戰(zhàn)。筆者認(rèn)為，但這卻恰恰應(yīng)成為服務(wù)主體業(yè)務(wù)管控改革的動力和出發(fā)點(diǎn)，也只有通過改革才能消除內(nèi)部對立矛盾及內(nèi)控風(fēng)險。

4．面向與業(yè)主聯(lián)合管理的解決方案。鑒于“項(xiàng)目管理+N”模式的局限，筆者提出“與業(yè)主方聯(lián)合管理”解決方案。業(yè)主方雖將項(xiàng)目管理工作對外委托，但其并不能擺脫其實(shí)施主體責(zé)任和義務(wù)，更不應(yīng)項(xiàng)目管理委托的程度而對其自身責(zé)任有任何削減。所謂“與業(yè)主方聯(lián)合管理”是指在“項(xiàng)目管理+N”模式下，服務(wù)主體堅(jiān)持業(yè)主方本位視角，維護(hù)業(yè)主方利益訴求，并在此基礎(chǔ)上，將其所實(shí)施的項(xiàng)目管理工作與業(yè)主方密切協(xié)同的過程。業(yè)主方針對其利益訴求強(qiáng)化對管理方監(jiān)督與協(xié)調(diào)，保持相互間信息對稱一致。在實(shí)踐中，服務(wù)主體內(nèi)部有必要形成管理和咨詢服務(wù)兩類團(tuán)隊(duì)，其中，管理團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)與業(yè)主方聯(lián)合辦公并密切協(xié)同，實(shí)現(xiàn)對服務(wù)主體內(nèi)部咨詢服務(wù)類團(tuán)隊(duì)的有效監(jiān)管。

五、對全過程工程咨詢發(fā)展若干建議

1．積極拓展項(xiàng)目管理的伴隨服務(wù)。在“項(xiàng)目管理+N”模式下，項(xiàng)目管理與其他咨詢業(yè)務(wù)融合并非簡單業(yè)務(wù)的疊加，融合協(xié)同過程需以兼顧各類咨詢服務(wù)利益為基礎(chǔ)，各類業(yè)務(wù)按照項(xiàng)目總體策劃與部署，在總體實(shí)施目標(biāo)與要求下集成。融合中，獨(dú)立咨詢服務(wù)主體不可避免將進(jìn)一步拓展、延伸業(yè)務(wù)空間，重點(diǎn)開發(fā)以項(xiàng)目管理業(yè)務(wù)為中心的伴隨服務(wù)。實(shí)踐中，某些以項(xiàng)目管理為主營業(yè)務(wù)的咨詢企業(yè)已圍繞設(shè)計、監(jiān)理、施工總承包管理業(yè)務(wù)提出了以管理為中心的伴隨服務(wù)要求，為業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型發(fā)展奠定了基礎(chǔ)、開創(chuàng)了條件。

2．加快實(shí)現(xiàn)關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)的融合過程。全過程工程咨詢各具體業(yè)務(wù)間存在著廣泛而必然的聯(lián)系。對于互補(bǔ)性強(qiáng)的業(yè)務(wù)則應(yīng)率先加快融合，平行業(yè)務(wù)間的“合并”優(yōu)化的過程必不可少，這直接體現(xiàn)在項(xiàng)目合約規(guī)劃工作的實(shí)施過程中。這一融合是將全過程工程咨詢業(yè)務(wù)強(qiáng)化業(yè)務(wù)關(guān)系及對于促進(jìn)互補(bǔ)組合的優(yōu)勢有效發(fā)揮出來。需指出，融合后新咨詢業(yè)務(wù)將進(jìn)一步參與“項(xiàng)目管理+N”的融合，從而使其在集成中發(fā)揮更大作用，但需避免出現(xiàn)局部導(dǎo)向或與項(xiàng)目整體目標(biāo)效果偏離。

3．強(qiáng)化前期投資、設(shè)計咨詢引領(lǐng)作用。建設(shè)項(xiàng)目前期投資咨詢、方案論證及設(shè)計對項(xiàng)目實(shí)施的影響是巨大的。在“項(xiàng)目管理+N”模式下，項(xiàng)目管理方應(yīng)首要強(qiáng)化項(xiàng)目管理與實(shí)施總體策劃過程，加強(qiáng)前期咨詢引領(lǐng)作用，增強(qiáng)與其他咨詢業(yè)務(wù)如監(jiān)理等與前期咨詢的關(guān)聯(lián)，從而避免脫節(jié)。強(qiáng)化投資、設(shè)計咨詢引領(lǐng)作用就是要強(qiáng)化針對項(xiàng)目特點(diǎn)和具體問題組織實(shí)施前期咨詢，重點(diǎn)是將項(xiàng)目施工等后期實(shí)施階段問題前置到投資與設(shè)計等前期咨詢服務(wù)過程中來，這一過程的實(shí)現(xiàn)同樣離不開項(xiàng)目管理業(yè)務(wù)的牽頭統(tǒng)籌。

4．鼓勵施工總承包方組織開展深化設(shè)計。將設(shè)計工作實(shí)施步驟、工作深度及階段性工作重點(diǎn)與施工過程有效結(jié)合，進(jìn)一步強(qiáng)化兩業(yè)務(wù)融合，這是正視兩者關(guān)聯(lián)性重要舉措。同時大力推行設(shè)計總承包模式，強(qiáng)化設(shè)計咨詢主體責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，充分調(diào)動設(shè)計主體積極性及與施工總承包單位深化設(shè)計的協(xié)同潛能。此外，還應(yīng)進(jìn)一步研究基于施工總承包與總設(shè)計人聯(lián)合承擔(dān)項(xiàng)目設(shè)計實(shí)施與施工組織的機(jī)制及詳細(xì)方案。這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)也依賴于兩者共同與項(xiàng)目管理方的協(xié)同。

5．強(qiáng)化項(xiàng)目實(shí)施總體策劃及內(nèi)控機(jī)制。為使得“項(xiàng)目管理+N”模式順利運(yùn)行，調(diào)和服務(wù)主體內(nèi)部管理關(guān)系矛盾，應(yīng)強(qiáng)化這一模式在全過程工程咨詢實(shí)施條件下項(xiàng)目總體策劃的過程，尤其對于各參建方責(zé)、權(quán)、利的界定，全面規(guī)制形成項(xiàng)目管理各項(xiàng)制度、項(xiàng)目整體協(xié)調(diào)推進(jìn)機(jī)制以及具有矛盾功能的組織構(gòu)架，細(xì)化內(nèi)部管控與評價工作方案，明確業(yè)主方管理利益與訴求，明確與服務(wù)主體及業(yè)主方具體合作細(xì)節(jié)等。總體策劃的實(shí)現(xiàn)是項(xiàng)目順利實(shí)施的重要前提和保障。

六、結(jié)束語

反觀當(dāng)前工程建設(shè)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，全過程工程咨詢業(yè)務(wù)體系構(gòu)建任重道遠(yuǎn)。建議相關(guān)行政主管部門加強(qiáng)對項(xiàng)目管理業(yè)務(wù)市場的培育力度，鼓勵并引導(dǎo)項(xiàng)目管理業(yè)務(wù)操作規(guī)范化，為其在工程建設(shè)領(lǐng)域發(fā)揮更大作用創(chuàng)造條件。在此基礎(chǔ)上，還應(yīng)鼓勵項(xiàng)目管理業(yè)務(wù)向其他業(yè)務(wù)拓展融合，最終形成“項(xiàng)目管理+N”全過程工程咨詢業(yè)務(wù)服務(wù)體系。此外，結(jié)合行業(yè)改革契機(jī)，進(jìn)一步完善上層法律政策規(guī)制，確保全過程工程咨詢行業(yè)向著科學(xué)化方向邁進(jìn)。

（來源：中國工程咨詢2019.03，作者北京市工程咨詢公司吳振全）

中國勘察設(shè)計協(xié)會文件

中設(shè)協(xié)字[2019]53號

關(guān)于舉辦“新形勢下推進(jìn)全過程工程咨詢服務(wù)實(shí)務(wù)

交流會”的通知

各有關(guān)單位：

國務(wù)院辦公廳“關(guān)于促進(jìn)建筑業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見”（國辦發(fā)[2017]19號）提出，鼓勵投資咨詢、勘察、設(shè)計、監(jiān)理、招標(biāo)代理、造價等企業(yè)采取聯(lián)合經(jīng)營、并購重組等方式發(fā)展全過程工程咨詢，培育一批具有國際水平的全過程工程咨詢服務(wù)企業(yè)。

2019年3月，國家發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)了“關(guān)于推進(jìn)全過程工程咨詢服務(wù)發(fā)展的指導(dǎo)意見”（發(fā)改投資規(guī)[2019]515號）（以下簡稱“指導(dǎo)意見”），在房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域推進(jìn)全過程工程咨詢服務(wù)發(fā)展，提升固定資產(chǎn)投資決策科學(xué)化水平，進(jìn)一步完善工程建設(shè)組織模式，推動行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。為配合住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在相關(guān)領(lǐng)域、尤其是工程勘察設(shè)計行業(yè)房屋建筑、市政基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域推進(jìn)全過程工程咨詢服務(wù)發(fā)展，幫助各類相關(guān)企業(yè)發(fā)展以市場需求為導(dǎo)向、滿足委托方多樣化需求的全過程工程咨詢服務(wù)，培育業(yè)務(wù)人才，中國勘察設(shè)計協(xié)會決定舉辦“新形勢下推進(jìn)全過程工程咨詢服務(wù)實(shí)務(wù)交流會”，現(xiàn)將具體事宜通知如下：

一、組織單位

主辦單位：中國勘察設(shè)計協(xié)會

會務(wù)承辦：北京知訊教育咨詢有限公司

二、會議內(nèi)容

1.深度解讀《關(guān)于推進(jìn)全過程工程咨詢服務(wù)發(fā)展的指導(dǎo)意見》（發(fā)改投資規(guī)[2019]515號）產(chǎn)業(yè)政策及全國開展全過程工程咨詢服務(wù)試點(diǎn)情況分析；

2.綜合能力勘察設(shè)計企業(yè)、聯(lián)合實(shí)施牽頭企業(yè)承擔(dān)房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域全過程工程咨詢服務(wù)（全生命周期）所應(yīng)具備的工程技術(shù)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)、技術(shù)管理、合同管理、項(xiàng)目管理等實(shí)操能力要求及案例分享；

3.招標(biāo)代理、監(jiān)理、造價咨詢、項(xiàng)目管理等機(jī)構(gòu)開展項(xiàng)目全過程工程咨詢服務(wù)實(shí)務(wù)及對開展此類業(yè)務(wù)的建議；

4.工業(yè)領(lǐng)域、基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域全過程工程咨詢服務(wù)實(shí)務(wù)操作及案例分享。

三、特邀專家

梁士毅——上海現(xiàn)代建筑設(shè)計集團(tuán)高級工程師，住建部監(jiān)理和項(xiàng)目管理戰(zhàn)略發(fā)展專家委員會專家。

馬立紅——中石油集團(tuán)公司招評標(biāo)專家，國內(nèi)大型工程公司高級工程師。

四、時間、地點(diǎn)

2019年07月05日---07月09日???05日報到???青島市

2019年07月31日---08月04日????31日報到????成都市

注：具體報到地點(diǎn)會前10天另行通知。

五、會議費(fèi)用

會議費(fèi)3500元/人（含午餐費(fèi)、資料費(fèi)、場地費(fèi)、文具費(fèi)等），會議期間住宿統(tǒng)一安排，費(fèi)用自理。

? 總部大樓項(xiàng)目前期工作總結(jié) ?

××縣財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組：

我局于20XX年申請××縣農(nóng)業(yè)有害生物預(yù)警體系建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)內(nèi)容為：建設(shè)實(shí)驗(yàn)室800平方米，建設(shè)十畝標(biāo)準(zhǔn)觀測場，總投資478萬元，申請國家資金435萬元，現(xiàn)已完成農(nóng)業(yè)有害生物預(yù)警體系建設(shè)可行性研究報告，并上報自治區(qū)農(nóng)業(yè)廳審批。該項(xiàng)目前期費(fèi)用按照總投資435萬元的3%計，共計14.4萬，特申請?jiān)擁?xiàng)目前期費(fèi)用14.4萬元。

請縣領(lǐng)導(dǎo)予以批準(zhǔn)為盼!

××縣農(nóng)業(yè)局

二〇XX年八月十日

? 總部大樓項(xiàng)目前期工作總結(jié) ?

房地產(chǎn)前期部崗位職責(zé)前期報建部部門職責(zé)

一、根據(jù)公司經(jīng)營計劃參于編制(調(diào)整)項(xiàng)目報批報建控制性計劃，并跟蹤、落實(shí)辦理情況: 1、負(fù)責(zé)承辦公司所開發(fā)項(xiàng)目的政府報批報建手續(xù)。 1) 向發(fā)改委申辦投資項(xiàng)目備案(核準(zhǔn))。

2) 向市規(guī)劃局申辦用地紅線;提出或調(diào)整規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn);申請改變用地性質(zhì);報審新建、改建、擴(kuò)建項(xiàng)目建筑設(shè)計方案、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計;配合申辦配套設(shè)施管網(wǎng)綜合;申辦《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及配合配套管線單項(xiàng)執(zhí)照;申請開工驗(yàn)收、申辦規(guī)劃驗(yàn)收; 3)密切關(guān)注土地拍賣市場信息和成交價格，適時為公司領(lǐng)導(dǎo)提供拍賣地塊信息并組織人員做好地塊的現(xiàn)場勘察，確保信息準(zhǔn)確、可靠、及時。

4)申報建筑面積核查及辦理各項(xiàng)規(guī)費(fèi)的繳納手續(xù); 5) 根據(jù)新項(xiàng)目的情況，組織相關(guān)人員進(jìn)行項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性分析并協(xié)調(diào)規(guī)劃、設(shè)計單位做好規(guī)劃方案設(shè)計工作，確保經(jīng)濟(jì)分析考慮全面、分析具體、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，規(guī)劃、設(shè)計單位協(xié)調(diào)順暢。

6) 參與土地的競拍并為公司決策層提供相關(guān)經(jīng)濟(jì)分析數(shù)據(jù)，確保數(shù)據(jù)可靠、具體，并根據(jù)土地拍賣情況辦理有關(guān)土地手續(xù)，確保及時、有序。

7) 向規(guī)劃局、環(huán)保局、住建局、水務(wù)、氣象、人防、消防等政府 部門申辦的其他報建事項(xiàng)。

8)根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)展情況，協(xié)助工程部對項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收工作，主要是協(xié)調(diào)規(guī)劃、住建局等政府職能部門，取得單項(xiàng)驗(yàn)收意見及工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收備案，確保協(xié)調(diào)順暢、協(xié)助到位、驗(yàn)收工作及時、順利完成。 9) 根據(jù)工程進(jìn)展情況，及時配合工程部及相關(guān)市政配套部門進(jìn)行現(xiàn)場配套工程施工，包括供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線、道路和雨污水工程，確保協(xié)調(diào)到位、配套工程進(jìn)場有序且與正常施工合理交叉。

10) 根據(jù)項(xiàng)目完工情況，將有關(guān)備案所需材料上報城建檔案館進(jìn)行備案，領(lǐng)取《檔案驗(yàn)收合格證》，確保備案資料準(zhǔn)備齊全，備案手續(xù)辦理及時。

11) 項(xiàng)目結(jié)束以后，負(fù)責(zé)組織人員對項(xiàng)目的所有批文及相關(guān)材料進(jìn)行分類歸檔，并移交到公司檔案室，確保資料歸檔及時、齊全、分類清晰、查取方便。

2、負(fù)責(zé)提出具體報批報建的圖紙技術(shù)要求(文本內(nèi)容、圖紙深度、份數(shù));配合設(shè)計主管部門對經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和相關(guān)規(guī)范要求進(jìn)行核查。 3、負(fù)責(zé)向項(xiàng)目設(shè)計技術(shù)負(fù)責(zé)人、設(shè)計單位解釋或指出報建過程中的政府政策及導(dǎo)向。

4、負(fù)責(zé)(牽頭)進(jìn)行報批報建所需的攻關(guān)活動，對參與攻關(guān)協(xié)調(diào)的領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)。 5、負(fù)責(zé)及時促進(jìn)或優(yōu)化政府合作關(guān)系，為公司建立良好、長期的溝 通平臺。

二、為公司提供新項(xiàng)目調(diào)研等方面的政策支持; 三、及時準(zhǔn)確地接收政府部門發(fā)布的信息(會議通知、培訓(xùn)通知、接待通知等)及時匯報給公司，根據(jù)公司領(lǐng)導(dǎo)批示牽頭安排人員完成參加(接待)工作。

下面是贈送的保安部制度范文,不需要的可以編輯刪除!!!!謝謝! 保安部工作制度

一、認(rèn)真貫徹黨的路線、方針政策和國家的法津法觃,按照####年度目標(biāo)的要求,做好####的安全保衛(wèi)工作,保護(hù)全體人員和公私財物的安全,保持####正常的經(jīng)營秩序和工作秩 序。

二、做好消防安全工作,認(rèn)真貫徹“預(yù)防為主”的方針,教育提高全體人員的消防意識和防火知識,配備、配齊####各個樓層的消防器材,管好用好各種電器設(shè)備,確保####各通道暢 通,嚴(yán)防各種災(zāi)害事故的發(fā)生。 三、嚴(yán)格貫徹值班、巡檢制度,按時上崗、到崗,加經(jīng)對重要設(shè)備和重點(diǎn)部位的管理,防止和打擊盜竊等各種犯罪活勱,確保####內(nèi)外安全。 四、加強(qiáng)保安隊(duì)部建設(shè),努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識,認(rèn)真貫徹法律法觃,不斷提高全體保安人員的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平,勤奮工作,秉公執(zhí)法,建設(shè)一支思想作風(fēng)過硬和業(yè)務(wù)素質(zhì)精良的保安隊(duì)伍。

11、保持監(jiān)控室和值班室的清潔干凈,天天打掃,窗明地凈。 12、服從領(lǐng)導(dǎo)安排,完成領(lǐng)導(dǎo)交辦任務(wù)。

5、積極撲救。火警初起階段,要全力自救。防止蔓延,盡快撲滅,要正確使用滅火器,電器,應(yīng)先切斷電源。

6、一旦發(fā)生火災(zāi),應(yīng)積極維護(hù)火場秩序,保證進(jìn)出道路暢通。看管搶救重要物資,疏散危險區(qū)域人員。

九、協(xié)同本部門或其他部門所進(jìn)行的各項(xiàng)工作進(jìn)行記錄。 保安員值班操作及要求 一、交接崗

1、每日上午9時和下午 19時 為交接崗。

2、交接崗時將當(dāng)班所接納物品清點(diǎn)清楚,以及夜班所發(fā)生的情況未得到解決的需> 面匯報。檢查值班室內(nèi)外的衛(wèi)生狀況,地面無紙屑,桌面無雜物,整齊清潔。 二、執(zhí)勤

1、7:50 — 8:10、13:50 —14:10立崗迎接上班人員;12:00 — 12:20、18:00 — 18:20立崗送下班人員。

2、值勤時做到遇見領(lǐng)導(dǎo)立崗,檢查物品立崗,外來人員進(jìn)出立崗。 3、門衛(wèi)室值勤時,應(yīng)做到坐姿端正,注規(guī)監(jiān)規(guī)器的勱態(tài),做好接待工作,值勤期間不看書報電規(guī),聽收音機(jī)。不不無關(guān)人員聊天,勸阻無關(guān)人員不要在門衛(wèi)室寄存物品或打電話,禁止打瞌睡。

4、維持門口秩序,使之保持暢通。 5、熟記消防,報警,救護(hù)及內(nèi)部聯(lián)系電話。 三、巡邏

巡邏是防盜及發(fā)現(xiàn)####有不安全因素的重要措施。 1、每天按照巡檢制度定時輪流巡邏。

2、巡邏時思想集中,保持高度警惕,不吸煙,不不無關(guān)人員閑聊,幵將每一點(diǎn)所發(fā)生情況記錄清楚,巡邏時做到勤走勱,勤思考,勤觀察。發(fā)現(xiàn)問題及時報告。 3、白天加強(qiáng)對觀眾區(qū)、辦公區(qū)及樓道的巡邏,夜晚以機(jī)房為重點(diǎn)進(jìn)行檢查,每晚零點(diǎn)之后巡查不少于兩次。

四、防火工作

1、嚴(yán)格門衛(wèi)制度,嚴(yán)禁無關(guān)人員,將易燃易爆物品帶入####。 2、發(fā)現(xiàn)違反安全觃定的電源和火種,應(yīng)予以切斷和熄滅,應(yīng)報告####領(lǐng)導(dǎo)采取相關(guān)措施。

3、值勤時發(fā)現(xiàn)物質(zhì)儲存,保管不符合防火要求,消防器材移作他用及非正常使用滅火器,應(yīng)及時阻止,幵報告,提請有關(guān)部門整改。

4、發(fā)生火災(zāi)先撥打 119 向消防部隊(duì)報警,幵立即報告####領(lǐng)導(dǎo)。報警時簡要講清####地址,電話號碼及火情,同時派人在門口接應(yīng),引導(dǎo)消防車進(jìn)入火場,向消防人員介紹水源,總電閘部位等。

房地產(chǎn)前期項(xiàng)目經(jīng)理崗位職責(zé)

房地產(chǎn)前期崗位職責(zé)

房地產(chǎn)項(xiàng)目總崗位職責(zé)

房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理崗位職責(zé)

房地產(chǎn)項(xiàng)目主任崗位職責(zé)

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項(xiàng)目前期專員崗位職責(zé)

職責(zé)描述:

崗位描述:

1. 組織收集、整理項(xiàng)目開發(fā)報建所需的資料，編制各類報審資料;

2. 配合上級領(lǐng)導(dǎo)，辦理房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)土地、規(guī)劃、建設(shè)、環(huán)保、市政(水電氣)等各項(xiàng)手續(xù);

3. 協(xié)助上級領(lǐng)導(dǎo)，協(xié)調(diào)與各相關(guān)政府部門的關(guān)系;

4. 做好上級領(lǐng)導(dǎo)安排的其他各項(xiàng)工作。

崗位要求:

1.工民建、建筑、土木工程、水電等相關(guān)專業(yè)本科及以上學(xué)歷;

2.3年以上房地產(chǎn)前期開發(fā)工作經(jīng)驗(yàn);

3.熟悉房地產(chǎn)政策法規(guī)及房地產(chǎn)開發(fā)流程，熟悉項(xiàng)目前期報批及市政配套工程各項(xiàng)手續(xù)辦理流程;

4.了解相關(guān)政府部門工作流程，善于協(xié)調(diào)與配套部門，政府相關(guān)部門的業(yè)務(wù)關(guān)系，較強(qiáng)的文字表達(dá)能力;

5.具有較強(qiáng)的社交和公關(guān)能力。

項(xiàng)目前期專員崗位

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線上教學(xué)，這本是教育的大趨勢，但時機(jī)還未成熟。可是誰也沒想到，在倉促中全國的大中小學(xué)生們都開始了網(wǎng)絡(luò)學(xué)習(xí)，好在我們都年輕，適應(yīng)力極好，現(xiàn)在對于直播已經(jīng)駕輕就熟了。

在接到全體教師都要線上授課時，根據(jù)學(xué)校安排，我第一時間注冊了CCtalk，用了一個晚上的時間，研究海主任在群里發(fā)的視頻，文件，雖然沒有進(jìn)行直播嘗試，但是堅(jiān)信如果選擇了這個平臺，我一定要早早的學(xué)會，不能影響孩子們上課。接著后來，組內(nèi)分工錄制微課，釘釘班級群建立，解散重建等，毫無怨言，因?yàn)槲抑溃蠹叶荚趪L試，這是一段艱難的路。臨近開學(xué)了，河南省教育廳緊急出臺文件，名校課堂為大家提供方便，我們的孩子坐在家里也能享受這么好的資源，所有師生都拍手叫好，為河南省點(diǎn)贊。

播出第一天上午，出現(xiàn)了很多小插曲，網(wǎng)絡(luò)連不上，家長們焦急，我也是急的團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)，甚至有的孩子在家里哭鼻子，名校課堂，電視直播信號好一些，家里幾個學(xué)生，電視只有一個，怎么辦？我是個急性子，必須第一時間解決家長，孩子們的問題，不經(jīng)學(xué)校安排，我第一時間決定10號下午就要在釘釘直播中試一試，效果好的話，就選擇釘釘直播，結(jié)果學(xué)生反映非常好，首先熟悉我的聲音，我的教學(xué)思路，雖然也有局限，不能很好的互動，但還是比單純的看名校課堂效果會好，于是在試一試的直播中立即與同學(xué)們達(dá)成一致，以后就利用釘釘直播上課，從2月11號開始，我就開始了網(wǎng)絡(luò)直播道路，從此一去不返。

下面說一說，我的具體做法：周一到周五，每天堅(jiān)持兩場直播，上午電腦登陸釘釘直播進(jìn)行新授課學(xué)習(xí)，下午利用手機(jī)支架釘釘直播，練習(xí)題的處理，方便板書，學(xué)生反饋較好。

1、每周提前發(fā)送課表，讓學(xué)生做好準(zhǔn)備，強(qiáng)調(diào)學(xué)生按照在校時的作息時間表進(jìn)行線上線下的學(xué)習(xí)。每節(jié)直播課都會在微信群提示，課前十分鐘要釘釘簽到，必須上傳照片，要求：課前準(zhǔn)備，學(xué)習(xí)環(huán)境，個人著裝都要入境。

2、課開始后，總是提醒學(xué)生把雙手解放出來，一方面減輕電子產(chǎn)品對學(xué)生的傷害，另一方面能保證及時參與課堂中的書寫。

3、利用兩分鐘時間會對沒有按時簽到的學(xué)生點(diǎn)名，課中會利用連麥，隨機(jī)點(diǎn)名，拍照，語音等形式，保證學(xué)生的聽課效率。

4、作業(yè)批改：主要用微信私信的形式進(jìn)行。

①形式靈活多樣，教師全批全改，師改組長后組長批改組員，抽組批改，每組幾號同學(xué)批改等相結(jié)合，不讓學(xué)生有任何僥幸心理，同時批改后也會把重點(diǎn)放在練習(xí)題訂正后的反饋上。

②重點(diǎn)題目會讓全體學(xué)生私信講題視頻，并做到全部反饋。

③小組長利用視頻會議的形式進(jìn)行基礎(chǔ)公式，練習(xí)題的測試。

④不能按時提交作業(yè)的學(xué)生教師電話家訪，組長督促，但這部分學(xué)生的自主性還有待提高。

馬上要復(fù)學(xué)了，下一步就是制定切實(shí)可行的銜接計劃，有針對性的對學(xué)困生進(jìn)行輔導(dǎo)，盡最大努力不讓每一個學(xué)生掉隊(duì)。

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摘要：在電網(wǎng)工程項(xiàng)目建設(shè)過程中，項(xiàng)目前期工作對于整個工程的順利進(jìn)行都有著重要的意義。通過對以往工作的總結(jié)發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目前期工作會受到多方面風(fēng)險因素的影響，通過對這些風(fēng)險因素進(jìn)行分析，并針對性的決策和采取對策，能夠有效的提高前期工作管理水平，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)。

電網(wǎng)建設(shè)工程具有投資大、建設(shè)周期長、施工區(qū)域范圍大、施工工藝高、系統(tǒng)復(fù)雜等諸多特點(diǎn)，進(jìn)而導(dǎo)致在實(shí)際的施工過程中會出現(xiàn)很多的風(fēng)險，影響到工程的施工進(jìn)度、質(zhì)量、安全。通過對建設(shè)項(xiàng)目不同時期工作內(nèi)容的劃分，可分為施工前期、施工期、施工完成、驗(yàn)收交付這幾個階段。在這篇文章里，我們將重點(diǎn)對項(xiàng)目施工前期風(fēng)險進(jìn)行探討，研究前期風(fēng)險決策和對策。

由于電網(wǎng)前期工作涉及到的環(huán)節(jié)眾多，且持續(xù)時間長，而時間的長度會導(dǎo)致風(fēng)險的不確定性，為此有必要以歷史的工程施工數(shù)據(jù)為依據(jù)，以節(jié)點(diǎn)完成時間為風(fēng)險控制點(diǎn)對風(fēng)險進(jìn)行分析。實(shí)踐證明，前期風(fēng)險中核準(zhǔn)風(fēng)險最明顯，且隨著前期節(jié)點(diǎn)超過標(biāo)準(zhǔn)工作時間，其他的相關(guān)風(fēng)險，如市場需求、資金、進(jìn)度、質(zhì)量風(fēng)險都會隨之增大。通過歸納，具體的風(fēng)險包括：

按照相關(guān)規(guī)定，項(xiàng)目未經(jīng)核準(zhǔn)不得開工，在實(shí)際的項(xiàng)目前期工作中，核準(zhǔn)會受到多方面因素的影響，一個小的環(huán)節(jié)就會影響整個前期工程的進(jìn)展。一般情況下，電網(wǎng)工程項(xiàng)目需要提前十五個月開展前期工作才不會影響開工需求。

電網(wǎng)工程在前期要對供電需求進(jìn)行細(xì)致的考研，市場需求大小及緊迫性會影響工程的規(guī)模、進(jìn)度及建設(shè)時序。

由于電網(wǎng)建設(shè)工程的資金需求比較大，資金籌措能力直接制約著項(xiàng)目的規(guī)模。

設(shè)計水平及方案的變化會影響項(xiàng)目的投資額及工程進(jìn)度，同時新技術(shù)、新設(shè)備的應(yīng)用會對項(xiàng)目完工后運(yùn)行質(zhì)量造成一定風(fēng)險。

電網(wǎng)系統(tǒng)作為供電的基礎(chǔ)設(shè)施，其進(jìn)度會對有用電需求的負(fù)荷項(xiàng)目進(jìn)度造成影響，如前期工作未能按期完成，影響整個施工進(jìn)程，同樣也會影響相關(guān)用電工程的建設(shè)進(jìn)度。

對電網(wǎng)工程前期風(fēng)險進(jìn)行評價是風(fēng)險分析的重要內(nèi)容，通過對項(xiàng)目風(fēng)險值及風(fēng)險評價標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較能夠確定其風(fēng)險水平。這項(xiàng)工作的核心就是建立一套評價工程項(xiàng)目備選方案的評價指標(biāo)體系，這一體系是進(jìn)行風(fēng)險綜合評價的重要基礎(chǔ)。通過前文我們了解到電網(wǎng)工程項(xiàng)目前期的特點(diǎn)及主要的風(fēng)險因素。在體系建立時要將這些都體現(xiàn)出來，并突出項(xiàng)目前期的特點(diǎn)，針對性的對項(xiàng)目風(fēng)險進(jìn)行評價。為了便于體系的建立，我們結(jié)合以往經(jīng)驗(yàn)及相關(guān)因素將體系劃分為三個層次。分別是目標(biāo)層、主準(zhǔn)則層和分準(zhǔn)則層，其中目標(biāo)層指的是建立體系的目的，在這里指工程項(xiàng)目前期風(fēng)險評價，主準(zhǔn)則層指的是具體的風(fēng)險類型；分準(zhǔn)則層指的是影響主準(zhǔn)則層的具體指標(biāo)。

前面我們對電網(wǎng)工程前期風(fēng)險評價及其體系進(jìn)行了簡單的了解。項(xiàng)目的前期決策必須是建立在風(fēng)險分析的基礎(chǔ)上，通過分析評價項(xiàng)目的綜合情況得出有利于前期決策的信息，對項(xiàng)目風(fēng)險進(jìn)行綜合排序，確定其風(fēng)險程度的大小，在前期決策時要做好項(xiàng)目風(fēng)險的防范和控制。

對項(xiàng)目風(fēng)險進(jìn)行防范，應(yīng)根據(jù)具體的風(fēng)險類型有針對性的進(jìn)行：

通過對影響技術(shù)風(fēng)險的因素進(jìn)行分析，在對技術(shù)風(fēng)險進(jìn)行防范時應(yīng)對工程設(shè)計深度進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，對特殊區(qū)域重點(diǎn)關(guān)注，同時盡量應(yīng)用典型設(shè)計方案及成熟的設(shè)備；在工程設(shè)計方案確定后，應(yīng)盡量避免修改，同時要加強(qiáng)項(xiàng)目選址的規(guī)劃。

通過對市場需求風(fēng)險相關(guān)因素及其影響的分析，在對市場需求風(fēng)險進(jìn)行防范時，首先要做好用電市場的季度預(yù)測，根據(jù)需求及時調(diào)整建設(shè)時序及項(xiàng)目分類，優(yōu)先建設(shè)效益良好的項(xiàng)目；同時對季度重載、重變進(jìn)行監(jiān)測，優(yōu)化已確定項(xiàng)目的建設(shè)時序；通過對重要用電負(fù)荷工程建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行跟蹤，進(jìn)而確定電網(wǎng)工程的建設(shè)時序。

為了對資金風(fēng)險進(jìn)行防范，在項(xiàng)目前期工作中，要做好項(xiàng)目的資金儲備，并定期對項(xiàng)目規(guī)模進(jìn)行確定，以應(yīng)對投資的變化需求；通過對工程項(xiàng)目的合理優(yōu)化，優(yōu)化項(xiàng)目資金流，使效益良好的項(xiàng)目優(yōu)先建設(shè)投產(chǎn)，同時保證項(xiàng)目用地的可靠獲取及不同電壓等級項(xiàng)目的銜接；根據(jù)進(jìn)度時序的變化及資金需求情況對工程實(shí)施內(nèi)容進(jìn)行積極的調(diào)整；通過爭取專項(xiàng)資金，提高項(xiàng)目融資能力，解決融資難題。

鑒于核準(zhǔn)風(fēng)險對整個項(xiàng)目前期工作的影響，通過對影響核準(zhǔn)風(fēng)險因素的分析，在實(shí)際工作中，針對核準(zhǔn)風(fēng)險的具體對策有：加快配套工程的前期工作，盡快取得核準(zhǔn)批復(fù)；加強(qiáng)項(xiàng)目環(huán)評，對于居民征地、跨越民房等問題，應(yīng)做好環(huán)評措施施工交底，并按照相關(guān)的賠償規(guī)定合理賠付。

為了防范進(jìn)度風(fēng)險，在項(xiàng)目前期工作過程中，應(yīng)對項(xiàng)目進(jìn)行合理劃分，并對重要的項(xiàng)目做好相關(guān)的`預(yù)案，加快前期，縮短流程；同時加強(qiáng)需求側(cè)的管理，及時掌握用電客戶的需求及相關(guān)項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度。[2]

為了更好的降低風(fēng)險并對風(fēng)險進(jìn)行控制，應(yīng)在風(fēng)險分析的基礎(chǔ)上對前期風(fēng)險進(jìn)行嚴(yán)格的管理。

對于已經(jīng)出現(xiàn)或即將出現(xiàn)的前期風(fēng)險，前期工作管理人員應(yīng)根據(jù)風(fēng)險類型及具體的實(shí)際工作情況制定相應(yīng)的對策，從而降低風(fēng)險對項(xiàng)目前期工作造成的不良影響。

通過加強(qiáng)項(xiàng)目前期核準(zhǔn)風(fēng)險的管理，能夠盡快的取得核準(zhǔn)批復(fù)，加快項(xiàng)目前期工作的進(jìn)度，具體有針對外部環(huán)境、人員及項(xiàng)目管理三個方面的風(fēng)險防范對策：

①在項(xiàng)目規(guī)劃選址時要嚴(yán)格的按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行，盡量避免對周邊區(qū)域的影響；同時加強(qiáng)與區(qū)域內(nèi)政府部門的協(xié)調(diào)、溝通，取得政府的支持和理解，確保工程項(xiàng)目與區(qū)域內(nèi)相關(guān)規(guī)劃的協(xié)調(diào)。②加強(qiáng)可研深度的管理，在選址時全面考慮，與相關(guān)部門加強(qiáng)溝通，選址方案應(yīng)有備選，且與城市及土地的總體規(guī)劃相結(jié)合。通過對相關(guān)政策的分析研究，了解其會對前期工作造成的影響，及時調(diào)整工作計劃，適應(yīng)或降低政策變化對工程前期的影響。

在這一方面的防范對策，主要是針對前期工作人員對于相關(guān)政策法規(guī)的學(xué)習(xí)、認(rèn)識不足。通過集中培訓(xùn)來提高相關(guān)人員的政策法規(guī)了解情況，保證前期工作滿足相關(guān)政策的要求。

在項(xiàng)目管理方面，相關(guān)設(shè)計單位應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目管理制度的完善，利用好典型設(shè)計方案，同時要與相關(guān)建設(shè)單位及時溝通，提供相關(guān)的設(shè)計資料。在項(xiàng)目設(shè)計時，應(yīng)通過結(jié)合以往工作經(jīng)驗(yàn)及新技術(shù)、新工藝，在提高設(shè)計水平的同時，保障設(shè)計質(zhì)量。

針對項(xiàng)目前期的資金風(fēng)險，有必要堅(jiān)持以下幾點(diǎn)方法來降低風(fēng)險影響：（1）提前做好項(xiàng)目資金儲備，并定期對項(xiàng)目規(guī)模及建設(shè)時序進(jìn)行確認(rèn)。（2）優(yōu)化項(xiàng)目，優(yōu)先保障有效益項(xiàng)目的投產(chǎn)，同時增加前期投入、保障規(guī)劃用地的獲取及不同電壓等級項(xiàng)目的銜接。（3）拓寬資金獲取渠道，提高融資能力。

通過對市場需求風(fēng)險的研究，通過下列措施能夠有效降低影響，保障前期工作質(zhì)量：（1）建立項(xiàng)目儲備庫，對項(xiàng)目進(jìn)行分級評價，并參照季度項(xiàng)目進(jìn)度變化情況及資金情況調(diào)整工程實(shí)施內(nèi)容。（2）按季度對市場需求進(jìn)行預(yù)測，并及時調(diào)整工程建設(shè)時序和項(xiàng)目分類。（3）對重點(diǎn)用電負(fù)荷建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行跟蹤，進(jìn)而確定電網(wǎng)工程建設(shè)的時序。（4）做好電網(wǎng)與電廠間的協(xié)調(diào)，保證送出工程與電源工程同期開展、團(tuán)結(jié)建網(wǎng)。

（1）健全項(xiàng)目設(shè)計風(fēng)險管理的相關(guān)法律法規(guī)，并建立可靠的責(zé)任追究制度。（2）強(qiáng)化設(shè)計質(zhì)量保證體系并保證其可靠實(shí)施。（3）加強(qiáng)設(shè)計技術(shù)人員職業(yè)技術(shù)及職業(yè)道德的培訓(xùn)。（4）設(shè)立專門的風(fēng)險管理機(jī)構(gòu)，對風(fēng)險進(jìn)行識別、評價、管理和控制。（5）對設(shè)計風(fēng)險相關(guān)資料進(jìn)行匯總，建立相關(guān)數(shù)據(jù)庫。

在前期工作中，工作進(jìn)度是需要重點(diǎn)關(guān)注的一個問題，其會受到其他風(fēng)險因素的影響，體現(xiàn)出很強(qiáng)的不確定性和風(fēng)險性。為此在實(shí)際工作中應(yīng)做好以下幾個計劃，來防范進(jìn)度風(fēng)險：（1）做好項(xiàng)目前期的項(xiàng)目進(jìn)度計劃。（2）做好項(xiàng)目組內(nèi)部、整個公司內(nèi)部及用戶之間的項(xiàng)目信息的溝通計劃。（3）制定嚴(yán)格的規(guī)定，規(guī)范計劃的變更流程。（4）實(shí)施文件控制計劃，明確各階段應(yīng)形成的文件，并保證相關(guān)人員能夠準(zhǔn)確獲取所需文件。（5）將項(xiàng)目前期工作進(jìn)行細(xì)致的劃分，并對各階段的完成OWCARBONWORLDLOWCARBONWORLD2016/2時間及成果進(jìn)行檢查。[3]

通過對項(xiàng)目風(fēng)險進(jìn)行細(xì)致的分析，并以此為基礎(chǔ)對項(xiàng)目風(fēng)險進(jìn)行決策和對策的分析，能夠有效的加強(qiáng)項(xiàng)目前期管理、優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)及建設(shè)時序、合理控制投資規(guī)模，同時對于風(fēng)險管理及方法機(jī)制的建立也有著積極的意義。

參考文獻(xiàn):

[1]王效康.電網(wǎng)建設(shè)項(xiàng)目投資風(fēng)險管理研究[D].山東財經(jīng)大學(xué)，2015，19.

[2]買買提艾力吾甫爾.西部資源導(dǎo)向型城市電網(wǎng)建設(shè)項(xiàng)目決策風(fēng)險控制方法研究[D].華北電力大學(xué)，2015，55.

[3]田雨.電網(wǎng)建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險評價及防控對策研究[D].華北電力大學(xué)，2013，38.

? 總部大樓項(xiàng)目前期工作總結(jié) ?

活動宗旨：

1．水運(yùn)會志愿者作為水運(yùn)會中一支不可忽視的力量，在宣傳水運(yùn)會，維護(hù)場館

設(shè)施、保證比賽正常進(jìn)行等各個環(huán)節(jié)奉獻(xiàn)著自己的光和熱。

2．“心手相牽看水運(yùn)”活動，組織宣傳水運(yùn)會的小型文體活動與農(nóng)民工子女進(jìn)

行互動；水運(yùn)知識小課堂，組織水運(yùn)會志愿者向農(nóng)民工子女介紹水運(yùn)會及傳授志愿者服務(wù)的相關(guān)知識；帶領(lǐng)農(nóng)民工子女觀看水上運(yùn)動會。

3．通過以日照市團(tuán)市委各個志愿者組織以及下屬的志愿者為調(diào)研對象，對志愿

者的組織和管理工作中存在的問題進(jìn)行調(diào)研。完善水運(yùn)會志愿者隊(duì)伍建設(shè)，強(qiáng)化志愿者服務(wù)意識，提高志愿者自身素質(zhì)。為舉辦一屆圓滿、成功、精彩的水運(yùn)會貢獻(xiàn)自己的力量。

4．協(xié)商延續(xù)心手相牽活動，長期關(guān)注農(nóng)民工子女。（雙方意見達(dá)成一致后，由

實(shí)踐隊(duì)提供活動方案。）

活動流程：

準(zhǔn)備階段：

1.七月十五日：舉行社會實(shí)踐活動討論會、社會實(shí)踐出征會以及授旗儀式。

2.七月十六日，上午討論活動內(nèi)容和流程，采購活動用品

下午聯(lián)系村莊，去秦樓街道辦事處協(xié)商未果，去前大洼村與村委會聯(lián)系，村主任對我們的工作表示支持。

前期宣傳：

七月十七日上午深入前大洼村村民家中發(fā)放水運(yùn)會宣傳材料，針對水運(yùn)會的內(nèi)容、地點(diǎn)、比賽項(xiàng)目等知識做了宣傳。

活動開展：

七月十七號下午，面向村里部分孩子們做了水運(yùn)會致使講課。上課結(jié)束后，向孩子們發(fā)放了“關(guān)于農(nóng)民工子女基本情況的調(diào)查問卷”

活動完成情況：

活動基本按照預(yù)定計劃實(shí)施和完成，但預(yù)定七月十九日去超市宣傳水運(yùn)會的計劃沒有完成。

活動成果：

1.在村民家中的宣傳，得到村民們的歡迎，激發(fā)了他們對水運(yùn)會的興趣，也在村民中普及了水運(yùn)會知識。

2.針對孩子們的講課，課堂氣氛活潑熱烈，在孩子們中間宣傳了水運(yùn)會知識，并且了解了孩子們的基本情況，為下一步的工作作了準(zhǔn)備。

3.讓社會實(shí)踐隊(duì)成員在活動中，使自己的交流能力、解決困難的能力得到提高，也了解了更多關(guān)于水運(yùn)會的知識。

活動中的不足與缺陷：

1.在村莊宣傳時，由于村民不了解我們此行的用意，對我們存在戒備心理，導(dǎo)致宣傳效果不佳。

2.前期宣傳力度不夠，加之天氣原因，到場聽課的孩子比我們預(yù)想中的少。

3.去超市宣傳這一環(huán)節(jié)，由于材料沒有準(zhǔn)備好，沒有進(jìn)行下去。

解決方案：

1.要事先通過各種方式，讓宣傳對象了解我們的身份和目的，對我們建立起信任，這有利于我們的宣傳工作順利開展。

2.在宣傳時，不僅要讓家長知道我們下午的活動，也要讓孩子們知道，也就是讓活動當(dāng)事人直接了解，并讓他們互相轉(zhuǎn)告，這比我們通知他們效果要好。

3.要提前準(zhǔn)備好材料、聯(lián)系相關(guān)部門，考慮到這些部門的休假、工作時間等問題，合理準(zhǔn)確的安排活動時間。

總結(jié)：

這次是會時間的前期活動，基本來說是比較成功的，既向村民和農(nóng)民工子女宣傳了水運(yùn)會知識，也鍛煉了社會實(shí)踐隊(duì)成員的能力，同時增加了社會實(shí)踐隊(duì)成員的活動經(jīng)驗(yàn)，有利于后期工作的順利開展。

? 總部大樓項(xiàng)目前期工作總結(jié) ?

質(zhì)量是學(xué)校的生命線，向教學(xué)質(zhì)量要辦學(xué)質(zhì)量是漢陽小學(xué)近年來辦學(xué)核心價值觀，是漢小人的精神文化，學(xué)校以“師生為本，和諧至真”為辦學(xué)理念，滲透為學(xué)生發(fā)展、教師發(fā)展、學(xué)校發(fā)展的宗旨，做到一切依靠人，又做到一切為了人的核心理念。以質(zhì)量為中心，創(chuàng)建學(xué)校特色文化，強(qiáng)抓德育教育和安全教育工作，全面促進(jìn)學(xué)校發(fā)展。學(xué)校注重教師在教學(xué)中踐行“真實(shí)、樸實(shí)、扎實(shí)”的教風(fēng)，加強(qiáng)教學(xué)過程管理，學(xué)生是學(xué)習(xí)的主人，從一年級開始注重培養(yǎng)學(xué)生“勤學(xué)、善學(xué)、樂學(xué)”的學(xué)風(fēng)，全面提高教育教學(xué)質(zhì)量。在德育教育工作中，落實(shí)“以人為本”的思想，一切以為了學(xué)生的發(fā)展出發(fā)點(diǎn)，以德育為先，追求“上善若水”之品德，培養(yǎng)陽光博愛的情懷，打造陽光校園，培養(yǎng)陽光少年。安全教育工作是學(xué)校發(fā)展的重要保障，安全始終是學(xué)校發(fā)展的警戒線，學(xué)校強(qiáng)化交通、食品、衛(wèi)生、傳染病，防災(zāi)減災(zāi)安全教育出發(fā)，狠抓學(xué)校安全教育，促進(jìn)學(xué)校發(fā)展。

一、抓常規(guī)，促質(zhì)量。

學(xué)校以常規(guī)管理為抓手，促進(jìn)教學(xué)質(zhì)量的提高，本學(xué)期狠抓教學(xué)常規(guī)，強(qiáng)化教師課堂管理，向課堂教學(xué)要質(zhì)量，對教師的課堂出勤、課堂紀(jì)律、備課、上課、課后反思、作業(yè)批閱、業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)等許多方面進(jìn)修檢查和考核，學(xué)校規(guī)定每兩周對教師的教案書寫、作業(yè)批閱進(jìn)修檢查，做到周周有檢查，有記錄，重視了課堂教學(xué)、作業(yè)批改、業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)的過程性監(jiān)督管理，采取量化管理的辦法，將教師過程性教學(xué)工作開展情況與年終綜合考核掛鉤，并嚴(yán)格了監(jiān)督檢查措施，切實(shí)提高了學(xué)校常規(guī)管理的力度，提高了教學(xué)質(zhì)量。

二、重激勵，促發(fā)展

學(xué)校本學(xué)期開學(xué)之初，對上學(xué)期在學(xué)區(qū)統(tǒng)測中取得優(yōu)異成績的教師和學(xué)生給予獎勵，激發(fā)了教師工作的積極性和學(xué)生學(xué)習(xí)的興趣，提高了教學(xué)質(zhì)量。有五名教師獲得一等獎，五名教師獲得二等獎，另有兩名教師分別獲得三等獎和四等獎，共12人次。對在學(xué)區(qū)統(tǒng)測中獲得優(yōu)異成績的30位同學(xué)進(jìn)行了獎勵，教師馬千獲得特別貢獻(xiàn)獎，在20xx年第四屆“陽光之美”杯國際兒童創(chuàng)意繪畫大賽中，近有30名同學(xué)獲得獎勵，分別有特等獎、一等獎、二等獎、三等獎、優(yōu)秀獎若干，學(xué)校教師個人分別獲得“中國少兒美術(shù)大賽積極組織獎”、“中國少兒美術(shù)教育

成果特等獎”，對以上取得優(yōu)異成績的師生，學(xué)校給予了獎勵。通過本次期中測試，對獲得成績優(yōu)異的學(xué)生要給予獎勵。

三、強(qiáng)教研，促提高

從課堂教學(xué)人手，落實(shí)高效課堂，提高教育教學(xué)質(zhì)量，學(xué)校除了組織教師進(jìn)行業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)之外，注重在實(shí)踐中學(xué)習(xí)，在實(shí)踐中提高的措施，開展高效課堂研究，深化教研，提高教學(xué)質(zhì)量。

學(xué)校利用教研會議、閑暇時間對高效課堂的學(xué)習(xí)，充分利用資源，學(xué)校印發(fā)了《李炳婷高效課堂22條》書面資料，觀看空中課堂、網(wǎng)絡(luò)課堂等網(wǎng)絡(luò)資料，對教師進(jìn)行校本培訓(xùn)，讓教師轉(zhuǎn)變觀念，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)，開展高效課堂研究活動。為檢查教師學(xué)習(xí)情況，本學(xué)期在第四周安排了新教師匯報課，組織全校教師進(jìn)行聽課、說課、評課活動，讓新教師盡快進(jìn)入學(xué)校的文化氛圍，站穩(wěn)講臺，促進(jìn)教師業(yè)務(wù)素質(zhì)的提高，提高教學(xué)質(zhì)量。在第六周和第八周安排了以教研組為主體，全校教師參與的語文組、數(shù)學(xué)組示范課、公開課的教學(xué)研討活動，在第十三周，還安排了英語組的示范課、公開課活動。學(xué)校在10月16日，承辦了學(xué)區(qū)舉行的“同課異構(gòu)，打造高效課堂”賽課活動，為學(xué)校有效“請進(jìn)來”觀摩優(yōu)秀教師的課堂教學(xué)搭建了平臺，促進(jìn)了教師觀念的轉(zhuǎn)變和提高創(chuàng)造了機(jī)遇，學(xué)校組織沒課教師參加了觀摩學(xué)習(xí)，促進(jìn)學(xué)校全面改革課堂教學(xué)，向課堂要高效，向教師要高效，向課堂要質(zhì)量。

四、勤檢測，促進(jìn)步

學(xué)校為了對學(xué)生的學(xué)習(xí)情況做到心中有數(shù)，掌握學(xué)生的學(xué)習(xí)動向，做到及時檢測，及時糾正，及時提高。學(xué)校在第五周安排了第一次月考，第十周進(jìn)行期中測試，第十五周進(jìn)行第二次月考，第十六周進(jìn)行學(xué)科競賽，第二十周進(jìn)行期末考試。除了學(xué)校安排的考試之外，教師進(jìn)行隨堂的單元測試，學(xué)校及時檢查，了解各班學(xué)生學(xué)習(xí)狀況，對在測試中下滑的學(xué)生進(jìn)行談話，家訪等，轉(zhuǎn)變學(xué)生思想，組織教師進(jìn)行個別幫扶，轉(zhuǎn)化學(xué)困生，對成績優(yōu)異的學(xué)生及時進(jìn)行獎勵，激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)的興趣，提高教學(xué)質(zhì)量。

五、抓德育，促深化

德育是素質(zhì)教育的重要組成部分，是提高學(xué)生素質(zhì)的關(guān)鍵所在。半學(xué)期以來，我們以《國家中長期教育改革和發(fā)展規(guī)劃綱要20xx-20xx年）》為指導(dǎo)，堅(jiān)持教

書育人，德育為先，培育學(xué)校德育特色，切實(shí)推進(jìn)學(xué)生思想道德建設(shè)。

1、加強(qiáng)德育隊(duì)伍建設(shè)。首先，重視學(xué)生德育干部和班主任隊(duì)伍建設(shè)，舉辦班主任經(jīng)驗(yàn)交流、主題班隊(duì)會觀摩等活動，有計劃、有重點(diǎn)地對班主任進(jìn)行培訓(xùn)，提高班主任的管理能力和水平。其次，重視師德師風(fēng)建設(shè)，制定師德建設(shè)方案，簽訂師德承諾書，將育人工作作為考核教師的一個重要指標(biāo)，教師在學(xué)科教學(xué)中注重德育滲透，能把學(xué)科知識和培養(yǎng)學(xué)生良好道德結(jié)合起來，能把德育教育有機(jī)地滲透到學(xué)科教學(xué)中，從而引導(dǎo)學(xué)生形成符合社會規(guī)范的情感、態(tài)度和價值觀。

2、加強(qiáng)學(xué)生自我治管理意識。開學(xué)初加大學(xué)生自主管理力度，各班加強(qiáng)了學(xué)生干部的培養(yǎng)，切實(shí)做到了學(xué)生自覺遵守學(xué)校各項(xiàng)規(guī)章制度，開展一聲問候，兩個輕聲，三處整潔，八個自覺文明習(xí)慣活動。即：一聲問候：見到老師和同學(xué)先問好；兩個輕聲：進(jìn)入樓道和教室要輕聲說話、輕聲走路；三處整潔：個人衛(wèi)生整潔、教室衛(wèi)生整潔、環(huán)境衛(wèi)生整潔；八個自覺文明習(xí)慣：不說臟話、不隨地吐痰、不亂扔垃圾、不追逐打鬧、不高聲喧嘩、不吃零食、不損壞公物、不進(jìn)網(wǎng)吧。建立有效的檢查評比制度等加強(qiáng)監(jiān)督，強(qiáng)化教育，如學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)每日巡察制度和文明班級評比制度，成立每天都有領(lǐng)導(dǎo)、值周教師、學(xué)生監(jiān)督檢查制度等。

3、加強(qiáng)班級文化建設(shè)，促進(jìn)學(xué)生思想道德教育，創(chuàng)建文明班級，特色班級。利用好“班級名片”特色文化活動的創(chuàng)建，對學(xué)生進(jìn)行班級文化教育，形成特色的班訓(xùn)、班規(guī)、班級文明公約、班級文明目標(biāo)等活動，提升校園文化文明品位。

4、深入開展形式多樣的活動，培養(yǎng)學(xué)生良好的行為習(xí)慣。學(xué)校制定并開展《安全三字經(jīng)》學(xué)習(xí)實(shí)踐方案，定時定量定人進(jìn)行學(xué)習(xí)，確實(shí)把《安全三字經(jīng)》的內(nèi)容深入到每個學(xué)生的心中。9月份，開展《尊老敬師有習(xí)慣》禮儀教育活動和板報比賽活動，促進(jìn)學(xué)生尊老敬師的思想，養(yǎng)成尊老敬師的良好習(xí)慣。10月份，召開《祖國在我心中》主體班會，開展愛國主義教育，培養(yǎng)愛國主義情感，促進(jìn)學(xué)生全面發(fā)展。為轉(zhuǎn)化學(xué)困生，學(xué)校安排教師進(jìn)行家訪活動，加強(qiáng)家校聯(lián)系，轉(zhuǎn)變學(xué)生觀念，改變學(xué)習(xí)態(tài)度，為學(xué)生學(xué)習(xí)樹立信心。

六、創(chuàng)文化，提品位

學(xué)校為把學(xué)校近年來形成的特色文化滲透在校園、班級、課堂中，積淀在教師、學(xué)生的`心中，成為漢小人的精神食糧。學(xué)校從學(xué)校的發(fā)展歷程，從學(xué)校簡介、文化理念、辦學(xué)理念、辦學(xué)愿景、校訓(xùn)、教風(fēng)、學(xué)風(fēng)、校徽、校歌等幾個方面進(jìn)

行建設(shè)和總結(jié)，以校園文化、班級文化，教育教學(xué)文化為基點(diǎn)，創(chuàng)建了自己的特色文化，促進(jìn)學(xué)校的全面發(fā)展，提高學(xué)校的發(fā)展品位。

學(xué)校為創(chuàng)建學(xué)校特色文化，以校園文化、班級文化、課堂文化組成學(xué)校的特色文化，通過校園的凈化、綠化、美化、亮化等工程，讓校園成為充滿陽光般博愛的校園，讓學(xué)校的一草一木，一墻一角，一樓一室彰顯教育功能，讓墻壁說話，讓環(huán)境育人。創(chuàng)建班級名片，營造班級文化；文化進(jìn)課堂，開展多彩課堂，形成特色的課堂文化。學(xué)校的文化建設(shè)初具特色，為學(xué)校的發(fā)展提高了品位。

七、抓安全，保發(fā)展

安全教育、安全工作是學(xué)校發(fā)展的警戒線，學(xué)校安全工作長抓不懈。

1、加強(qiáng)對安全工作的領(lǐng)導(dǎo)，組織分解安全責(zé)任，實(shí)行責(zé)任追究制度。

2、建立健全各種組織、制度及責(zé)任制，完善各類記錄檔案，簽訂各類人員責(zé)任狀。定期組織安全大檢查活動，學(xué)校在第一周安排了全校安全工作大檢查，排除安全隱患，還要結(jié)合季節(jié)特點(diǎn)、特殊時期或上級安排等，合理安排學(xué)校對校舍、樓道、教育教學(xué)設(shè)施設(shè)備、消防設(shè)施設(shè)備、食品衛(wèi)生、集體活動等易引發(fā)群死群傷事故的各類隱患進(jìn)行檢查。第三周安排了交通、衛(wèi)生、秋季傳染病、手足口病防控知識的學(xué)習(xí)與檢查活動，第十一周進(jìn)行應(yīng)急逃生演練活動，在第十九周安排了防火、防電、防盜安全教育，及時記載學(xué)校安全工作記錄，確保全校師生的身心健康安全。

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